はじめに
“太陽光発電”や“一棟賃貸アパート”を購入するにはどれくらいの頭金（自己資金）があればよいのでしょうか？
数千万～1億円にもなる購入費を自己資金で賄えればよいですが、普通のサラリーマンには難しい事ですね。
私の場合、物件の半分以上を融資に頼って購入しました。
実際に購入し運用している“太陽光発電”と“一棟アパート”をモデルに、頭金（自己資金）の違いによるキャッシュフローをシミュレーションしてみました。
頭金ゼロで購入すべきか否かでお悩みの方、参考にしてください。
【もくじ】
某大手不動産会社の広告です
大手不動産会社のHPに次の広告が掲載されています。
“頭金100万円”で2棟のアパートを取得された会社員の紹介
1棟の販売価格：1億円
家賃収入：一棟に付き毎月50万円
資産：2棟2億円
この広告では
資産2億円のサラリーマンとおだて上げ
ローンや固定資産税、諸費用を支払っても年間65万円が残るため
頭金100万円は2年で回収できると紹介されています。
この広告をどう思います？
”レバレッジ”が効果的！
そう思いますか？
賢くなった気分になる呪文で購入を勧められたのだと思います。
2億円を借金しても手元には年間最大65万円が残る
でもですね
空室が発生したらどうするのでしょうか？
2部屋が空室になったら、間違いなく収支はマイナスになると思います。
現在の金利は過去最低レベル。
金利が上昇すれば、手元に残るお金は確実に減ります。
私はこのような投資はできません。
販売会社が喜ぶだけ、リスクを負って大変なのは自分だから。
もし販売会社が、”持ち出しはあり得ない”と自信をもって言うのであれば、安心できる方策を提案します。
それほどまでに自信を持って物件を勧めるのであれば、契約書にその旨を記載したらいいだけです。
赤字の場合は、販売会社が負担する！
販売会社のセールストークが本当なら追記してくれるはずです。
でも、絶対に記載は拒むでしょう。
営業担当者が話している事はウソだと、その時わかります。
（このケースではないですが、実際に販売会社側に有利な記載された契約書を修正させた事があります）
一般的な頭金の目安
購入時、頭金（自己資金）については、相当に悩みました。
なるべく現金を手元に残す事で次の物件の購入費になりますから。
不動産に関する本やセミナーで説明される頭金（自己資金）の目安は
ズバリ
物件価格の2割から3割
1500万円の物件であれば 300万円～450万円
5000万円の物件であれば 1000万円～1500万円
安定した収入を確保するには、これくらいの頭金（自己資金）が必要だと言う事ですね。
太陽光発電のCF
ここから実際に購入している物件を使った紹介です。
実際に所有している太陽光発電所をモデルにCF（キャッシュフロー）をシミュレーションしてみます。
＜条件＞
・2000万円（土地購入）
・利回り10%
・融資（金利2.2%,17年）
（万円）
|
頭金 |
0 |
150 |
300 |
500 |
1000 |
2000 |
|
売電収入 |
200 |
200 |
200 |
200 |
200 |
200 |
|
返済（年間) |
141 |
13０ |
120 |
105 |
70 |
0 |
|
償却資産税 |
20 |
20 |
20 |
20 |
20 |
20 |
|
５ |
5 |
５ |
５ |
５ |
５ |
|
|
土地（賃貸料） |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
管理費用 |
20 |
20 |
20 |
20 |
20 |
20 |
|
CF |
14 |
25 |
35 |
50 |
85 |
155 |
・償却資産税（固定資産税）：毎年安くなります
・管理費用：遠隔webシステム，緊急時対応，草刈り、保険を含む金額
シミュレーションの結果：
頭金“0円”の場合
14万円のプラス
ポケットからお金を出す必要はなさそうです。
しかし、利回りが10％を切った場合は、CFは常にマイナスになるため、
「投資」でなく「投機」だと私は考えます。
頭金“150万円”の場合
25万円のプラス
「太陽光発電の故障」や「極端な梅雨の長期化」など不測の事態など
売電収入が極端に減少したケースを想定してもポケットからお金を出す必要はさなそうです。
また
消費税還付申請を行い、200万円の消費税を取り戻し
確定申告で所得税が数十万円還付されますので
自己資金150万円あれば事業性はありそうです。
頭金“300万円”の場合
コンサバティブに考える人は、自己資金「300万円」は準備する事をお勧めします。
この場合、CFは35万円となり、手元に確実に残ります。
所得税ですが、サラリーマン収入と合算することで実際には支払いはなく、所得税が返ってきました。
合計で約50万円（35万＋15万）ほどのCFとなります。
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不動産（賃貸アパート）のCF
実際に所有している新築一棟アパートをモデルにCFを紹介します。
＜条件＞
・新築(６部屋）5,500万円
・表面利回り 7.0％（サブリース6.4％）
・融資条件 1％（20年間）
（万円）
|
頭金 |
0 |
500 |
1000 |
2000 |
3000 |
|
家賃収入 |
388 |
388 |
388 |
388 |
388 |
|
管理料 |
47 |
47 |
47 |
47 |
47 |
|
返済 |
303 |
276 |
248 |
193 |
137 |
|
固定資産税 |
25 |
25 |
25 |
25 |
25 |
|
保険料 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
|
20 |
20 |
20 |
20 |
20 |
|
|
CF |
-12 |
15 |
43 |
98 |
154 |
・管理料：サブリース費用を含む
・保険料：火災、地震含む
・所得税：サラリーマン収入と合算し、実際には発生しません。
シミュレーションの結果：
頭金“0円”
CFは－12万円
このモデルでは事業性は見出せません。
頭金“1000万円”
CFは43万円
安定した事業を行うのであれば、自己資金1000は必要と考えます。
「不動産購入時」注意してほしいのは？
不動産販売会社は、販売する物件ごとにシミュレーションを準備します。
“ローン”については金利が安い事は説明してくれます。
一方で
“固定資産税”や“保険料”“所得税”については十分には説明しません。
全くしない販売業者もいました。
先ほどの私の賃貸アパートを例にすると、不動産会社は
”頭金0円で、年間家賃収入は388万円です”
”融資の返済303万円を引いても80万円以上のお金が手元に残りますよ”
と説明するはずです。
しかし、現実のシミュレーションをご覧なるとわかるように、
”自己資金0円”でこの物件を購入した場合、税金等の支払いがあるため手元には1円も残らない事がわかります。
確実にキャッシュフローを得るためには
頭金は2割から3割である1000万円以上は必要だと理解いただけるのではないでしょうか。
おわりに
頭金について、私の不動産をモデルに検討した場合
・太陽光発電は150万円
・一棟アパートは物件の2割以上
これくらいの自己資金は準備しておく必要がありそうです。
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