はじめに
アパートを購入し、オーナーとなり３年になります。
車で30分くらいの所にある、私の所有するアパート清掃をしました。
夏場は雑草、特に、はびこりやすいツル系の草の除去が大変！！
でも、雑草との戦いは年内はこれで終了となります。
今回の目的は
・アパート外周の”雑草除去”
・外階段の”コケ（苔）除去”
そして
・ダストボックスの”片付け”
アパート管理は外注しているため、客付けなど全て任せています。
オーナーの仕事はこの掃除だけ。
（掃除も外注できますが、オーナーとしてこれだけは自分でやるつもりです）
2～3か月おきに現状把握のためにアパートを訪れています。
【もくじ】
雑草との戦いが終わった！
8月の始めに、アパート周辺に除草剤を撒いてきました。
その効果を見るため、また雑草があれば除去したいと思っていました。
あれから1カ月半
除草剤の効果はどうでしょう。
8月にはあれほどあった雑草がない！！ ＼(^o^)／
フェンスに、隣接するアパートからのツル系の雑草が侵入していたので取り除きましたが、敷地内ではほとんど雑草は見られませんでした。
9カ月は効果が持続すると言う「住友化学園芸 除草剤 クサノンEX粒剤 800g」をアパート周辺に散布した効果はあったようです。
念のため、改めて同じ除草剤を雑草が出そうな場所に集中的に散布しておきました。
アパート入り口の雑草は簡単！！
アパート入り口（境界線上）に雑草を見つけました。
これは、簡単に取れました。
年内の雑草との戦いは終了となります。
外階段の緑色のコケが消えた？
今度は、外付け階段のコケの除去です。
左は先月、右が今回訪問時の写真。
緑色のコケがかなり少なくなっていますね。
（このコケはブラシでこすり落とす事はできません）
擦らずスプレーするだけでコケがとれるらしい「レインボー薬品 コケとーるスプレー 500ml」を先月スプレーしておきました。
そこそこの効果はあるようです。
今回、この外階段と日陰で見つけたコケに
コレでもか！くらいの量をスプレーしてきました。
コケも対策が可能とわかりました。
ダストボックス問題が改善されない！
そして気になる3つ目
それはゴミ箱問題
写真左（中央）が私のアパート、右はゴミ箱に放置されたままのタバコの吸い殻です。
アパートの入り口に「ダストボックス」があるのがわかると思います。
写真は載せませんが、「ダストボックス」の中を見ると、分別されずに無造作に捨てられた空き缶や空き瓶が今回も多くありました。
さらに
右写真のようにペットボトルにタバコの吸い殻をため、そのまま捨てている住民もいるようです。
地域のゴミ分別ルールが守られていません。
ひとまず
分別されていない缶やビンは可能な限りそれぞれをポリ袋にいれて、自宅で処分する事としました。
先月はじめ、アパートの管理会社から居住者へゴミ分別の文書を出してもらい、分別の改善はみられています。
でも、ごく一部の住民は全く守らずやりたい放題のようです。
さっそく写真を添えて管理会社へ連絡し、ゴミ分別のさらなる徹底をお願いしました。
12月には、分別されていないゴミは一旦回収し処分するつもりです。
ゴミ問題、中々解決ができていません。
お金で解決する事はできます。
「ダストボックス」を清掃依頼すると１～２万円のようです。
最終的にはこの手に頼る事になりそうです。
清掃後、いつものパワーランチ！
ゴミ問題は次回検討するとして、清掃は30分ほどで終了。
新そばの季節ですので、さいたま市の「吉草」さんでお蕎麦を頂きました。
（写真は家族の御膳、私はニシンのついた”吉草御膳”ですが写真を撮り忘れました）
このお店は手打ちそばで有名ですが、とんかつ定食もおいしいお店です。
事業関係者である家族と、アパート清掃で気づいた事を確認しあう会議であるため、食事代は「会議費」として経費化して扱います。
サラリーマンではありえませんね。
事業を起こす事のリスクと引き換えに頂くメリットだと思います。
ここからは不動産投資の「頭金（自己資金）」についてのお話しです。
興味ある方はお読みください。
キャッシュフロー（CF）をプラスにしたい！！
最終的に手元に残るキャッシュフロー（CF）がプラスにならないと、不動産投資（アパート投資や太陽光発電投資）の意味はありませんね。
キャッシュフロー（CF）は次のように表現できます。
CF＝収入－（ローン返済＋税金＋管理費用等）
つまり
・金利のより低い銀行に変える
・融資期間を延ばす
・管理費用の低額な業者を選定する
・経費を最大化する
これにより、CFは更に改善することは可能ですね。
「税金」を少なくする方法は”経費”の最大化が一番効果があります。
事業に関係する支払いであれば、先ほどの食事代も”会議費”として経費計上する事が可能です。
結果、税金の減額に寄与します。
（トランプ大統領が法人税を払っていない事が問題をなっています。違法な行為をしていないのであれば、不動産投資の優遇制度を使い合法的に税の免除を受けているのかもしれません）
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投資用「賃貸アパート」のCF
今回清掃した、実際の”新築一棟アパート”をモデルにCFを紹介します。
＜条件＞
・木造６戸（1階3部屋、2階3部屋）5,500万円
・表面利回り 7.0％（サブリース 6.4％）
・融資条件 1％（20年間）
「頭金」の違いがどれくらいCFに影響するかシミュレーションしています。
安定した事業を運営するため、シミュレーションは厳しめにしています。
（万円）
|
頭金 |
0 |
500 |
1000 |
2000 |
3000 |
|
家賃収入 |
388 |
388 |
388 |
388 |
388 |
|
管理料 |
47 |
47 |
47 |
47 |
47 |
|
返済 |
303 |
276 |
248 |
193 |
137 |
|
固定資産税 |
25 |
25 |
25 |
25 |
25 |
|
保険料 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
|
所得税 |
20 |
20 |
20 |
20 |
20 |
|
CF |
-12 |
15 |
43 |
98 |
154 |
・管理料：サブリース費用を含む
・保険料：火災、地震含む
シミュレーションの結果・・・
「所得税」の20万円ですが、実際には”減価償却費”や”経費”が功を奏し、”0円”＊となります。
そのため
「CF」の欄は、現在の数字に＋20万円すると現実的です。
頭金“0円”
CFはマイナスを示しています。
所得税20万円を支払わない場合でも、”8万円”ほどしかプラスになりません。
不測の事態の対応を考慮すると、このモデルでは事業性は見出せません。
頭金“500万円
CFは15万円、所得税が”0円”であれば”35万円”が毎年手元に残ります。
月に3万円ほどが残る感じですね。
頭金“1000万円”
CF43万円ですが、所得税0円だと63万円。
安定した事業を希望するのであれば自己資金は最低500万円、できれば1000万円は必要なようです。
＊青色申告を行い、家族を「青色専従者」にするなど経費を積重ねると所得税を0円にする事は可能です。
さらに
サラリーマンとして支払った所得税が還付され、毎年数十万円が戻ってきます。
そのため、実際のCFは更に多くなります。
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