はじめに
アパートを購入し、オーナーとなり３年が経過しました。
車で30分くらいの所にある私のアパート、家族と清掃に行ってきました。
今回の目的は
・外階段で気になってきた”コケ（苔）除去”
・アパート外周の”雑草除去”
そして
・ダストボックスの”片付け”
アパートの全ての管理業務は外注しているため、オーナーの仕事はこの掃除だけ。
（掃除も外注できますが、オーナーとしてこれだけは自分でやるつもり）
ここでは
実際に購入し運用している“一棟アパート”をモデルに、頭金（自己資金）の違いによるキャッシュフローのシミュレーションをお見せいたします。
頭金ゼロで購入すべきか否かでお悩みの方、参考にしてください。
【もくじ】
アパート周辺の雑草の伸びは早い！
今年6月、管理会社のご厚意で雑草除去を無料で実施していただきました。
でも、7月のマンスリーレポートの写真をみて唖然。
6月の写真に写ていなかったつる草がアパート敷地内で伸び始めているというものです。
そこから1か月たち、昨年の二の舞いにならぬよう、早めに雑草駆除を行うべくアパートを訪れました。
実際に状況はどうでしょう。
左の写真が雑草除去前。
7月のレポートの程度ではないです。
見ての通り、敷地外からツルが伸びているのがわかります。
そのまま、種を落としため翌年は所有したアパートの敷地内でもツル系の雑草が蔓延びてしまいます。
さっさと雑草を除去し、お隣のつる草も一緒に除去してあげました。
雑草が蔓延るのはこの一画だけで、その他の敷地では雑草は見られません。
今年のはじめ、9カ月は効果が持続すると言う「住友化学園芸 除草剤 クサノンEX粒剤 800g」をアパート周辺に散布してきました。
その効果はあったのかもしれません。
敷地内の雑草は少ないですから。
今回は2本分の除草剤を雑草が出そうな場所に集中的に散布しておきました。
来月末には、隣から侵入するツル系の雑草駆除が必要ですね。
外階段には緑色のコケ！
外付けの階段の様子です。
築1年ごろから気になっていて、このコケはブラシでも中々こすり落とす事はできません。
このコケ、階段の左側や日陰の部分に多く見られます。
ググってみると熱湯が効果的とありますが、自宅から熱湯を持っても行けず策を練りました。
近所のドイトで相談すると、こんな便利なものがあると教えてくれました。
シュッとスプレーするだけでコケがとれる「レインボー薬品 コケとーるスプレー 500ml」です。
ひどくならないうちに解決したく、ひとまずスプレーしてきました。
（洗い流す必要のないタイプ）
前回も散布したのですが、期待した効果はなかったようです。
今回はあわせて、ブラシでゴシゴシもしておきました。
ダストボックスが難だな！
気になる3つ目がゴミ箱の問題
写真の通り、ダストボックス周辺はきれいです。
写真は載せませんが、中を見ると分別されずに無造作に捨てられた空き缶や空き瓶が何本もありました。
今回、分別されていない缶やビンをそれぞれのポリ袋にいれて、自宅で処分。
以前ほどひどくはないですが、アパート住民もしくは近辺に通行人の中にモラルの無い人がいる事は残念です。
さっそく管理会社へ連絡し、アパート住民に対しゴミの分別をあらためて徹底するよう依頼をしました。
清掃後はいつもの「会議」！
いつものように30分ほどで清掃は終了。
今回は夏バテ防止目的で途中にあった”うなぎ屋”さんで昼食を頂きました。
うな重はありましたが、定食ものは”かば焼き定食”しかないとのこと。
家族はうな重、私は定食を頂きました。
うなぎ屋さんで本格的に家族で食べるのは初めてだと気づきました。
それほどウナギが好きでないのもありますけど、高額ですからね。
今回
事業関係者である家族（青色専従者）とアパートの入居状況や清掃で気づいた事を確認しあう会議であるため、食事代は「会議費」として経費化として扱えます。
サラリーマンではありえませんね。
事業を起こす事のリスクと引き換えに頂くメリットだと思います。
ここからは不動産に投資する際の「頭金（自己資金）」についてお話しします。
興味ある方はお読みください。
CFをプラスにするためには？
不動産（一棟アパート）について、最終的に手元に残るキャッシュフロー（CF）ですが、どう考えれば良いでしょうか？
言わずもがな、キャッシュフロー（CF）がプラスである事が肝心ですよね。
CF＝収入－（ローン返済＋税金＋管理費用等）
CFについては
・金利のより低い銀行を選ぶ
・融資期間を延ばす
・管理費用の低額な業者を選定する
・経費を最大化する
などにより、CFは更に改善することが可能です。
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一棟アパートのCF
今回清掃した、実際の”新築一棟アパート”をモデルにCFを紹介します。
＜条件＞
・木造６戸（1階3部屋、2階3部屋）5,500万円
・表面利回り 7.0％（サブリース 6.4％）
・融資条件 1％（20年間）
それぞれの「頭金」でどれくらいCFが得られるのかをシミュレーションしています。
安定した事業を運営するため、シミュレーションは厳しめには出しました。
（万円）
|
頭金 |
0 |
500 |
1000 |
2000 |
3000 |
|
家賃収入 |
388 |
388 |
388 |
388 |
388 |
|
管理料 |
47 |
47 |
47 |
47 |
47 |
|
返済 |
303 |
276 |
248 |
193 |
137 |
|
固定資産税 |
25 |
25 |
25 |
25 |
25 |
|
保険料 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
|
所得税 |
20 |
20 |
20 |
20 |
20 |
|
CF |
-12 |
15 |
43 |
98 |
154 |
・管理料：サブリース費用を含む
・保険料：火災、地震含む
シミュレーションの結果
「所得税」20万ですが、実際には”減価償却費”や”経費”が功を奏し、”0円”になります。
そのため
「CF」の欄は、現在の数字に＋20万円すると実際の数字に近いです。
頭金“0円”
CFはマイナスを示しています。
所得税20万円を支払わない場合でも、”8万円”ほどしかプラスになりません。
不測の事態の対応を考慮すると、このモデルでは事業性は見出せません。
頭金“500万円
CFは15万円、所得税が”0円”であれば”35万円”が毎年手元に残ります。
月に3万円ほどが残る感じですね。
頭金“1000万円”
CF43万円ですが、所得税0円だと63万円。
安定した事業を希望するのであれば、自己資金1000は必要なようです。
＊青色申告を行い家族を「青色専従者」にするなど、経費を積重ねると所得税を0円にする事は可能です。
さらに
サラリーマンとして支払った所得税が還付され、数十万円が返ってきます。
そのため、実際にはCFはかなり多くなります。
不動産購入時に注意してほしい事
不動産販売会社は、販売する物件ごとにシミュレーションを準備します。
“ローン”については金利が安い事は説明してくれます。
一方、
私がシミュレーションで示した“固定資産税”や“保険料”“所得税”については十分には説明しません。
全くしない販売業者もいるようです。
先ほどの一棟アパートを例にすると、不動産会社は
”頭金0円で、年間家賃収入は388万円ですよ”
”融資の返済額、303万円を引いても80万円以上のお金が手元に残りますよ”
と説明するはずです。
しかし、現実のシミュレーションをご覧なるとわかるように、
”自己資金0円”でこの物件を購入した場合、手元に1円も残らない事がわかります。
”頭金500万円”だと、この物件の場合、およそようやく数十万円が手元に残ることがわかります。
確実にキャッシュフローを得るために、特にマンションの場合は修繕積立金も発生しますので、頭金は2割から3割である1000万円以上は必要だと理解できるのではないでしょうか。
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