はじめに
「2020年東京オリンピック」の開催が1年延期になりました。
2019年、不動産や太陽光発電の「不労所得」のおかげで、私はセミリタイアできました。
オリンピックではサッカーの試合を見に行く予定でしたが、ことごとく落選。
自宅でテレビ観戦します。
これから不動産投資を検討されている方に、オリンピック開催の不動産価格への影響と、新築一棟アパートを1年間経営してみた、その収益について紹介したいと思います。
【記事の内容】
オリンピック後の不動産価格については、専門家の意見が分かれています。
それぞれの見解をまとめてみました。
不動産価格は下がる？
2025年を境に東京の人口が減少します。それによってアパートやマンションなどの需要が下がると推測されます。
2020年開催のオリンピック後の景気の反動も懸念材料としてあげられます。
オリンピック開催までは競技場や道路の建設等、その経済効果により不動産価格は上がり景気は上向くと言われます。
オリンピック後はどうかと言うと、過去の日本でのオリンピック（1964年東京オリンピック）を振り返ると、開催の翌年にはその反動で不景気に陥っています。
そのため、2020年も同様の経過をたどるという見解です。
価格は変わらない？
オリンピックの後の日本、特に東京近郊の状況を見てみましょう。
現在、オリンピック開催に向けて道路の拡張や新駅の建設などが盛んに行われています。このインフラ整備はオリンピックの後も続きます。
リニア新幹線の工事、第二東名、首都高都心環状線の作り替えなど、大規模プロジェクトである国家的な事業が終わるのはオリンピックが終わった先のことです。
そのため、急激な景気の悪化はなくオリンピック後に不動産価格が下がる事はないというものです。
日本以外で過去にオリンピックが開催された世界の他の都市を見ても、オリンピック後は景気がよくなり不動産価格も上がったケースが多いです。
2012年のロンドンオリンピックを例にあげます。
ロンドンエリアも再開発されましたが、オリンピック終了後にイギリス政府は「オリンピック開催と不動産価格に関連はなかった」とコメントしています。
そもそも不動産投資で重要なのは“オリンピックなどの短期的な相場”を参考にすべきではないということだと考えます。
不動産の実利益について
それでは、不動産は本当に儲けるのか一番の関心ごとかと思います。
私の所有する一棟アパートの1年間の収益について概算を紹介します。
・家賃収入 350万円
・融資返済 179万円
・固定資産税 25万円
・損害保険 6万円
・所得税 0円
・1年間のキャッシュ 140万円
この利益140万円が多いのか少ないのか、各自で期待値が違うため一概に儲けの判断はできません。
が、自己資金2000万円があれば、新築一棟アパートから年間140万円ほどの収益（手元に残る資産）を生み出してくれます。
株の売買のように短期間での大きな儲けを期待する人向けではない事は言えます。
注目頂きたいのは“所得税”です。
2018年度分の確定申告をしましたが、サラリーマンとして支払った“所得税”が還付されます。
セミリタイア後は妻を「青色専従者」として申請し給与支払いする予定でいますので、今後も税務上は赤字となり、所得税を支払う事はないと思います。
現在サラリーマンをしているので、アパート管理は管理会社に任せています。
サブリース契約のため、毎月同じ日に同じ金額が指定の銀行に振りこまれます。
給料感覚で安心感があります。
メディアで度々取り上げられているように悪質な管理会社は存在しますので、信頼のできる会社と契約することが重要です。
一都三県で購入する
一番重要なことは不動産の需要が今後も見込まれるのかと言うことですよね？
平成27（2015）年国勢調査によると、東京の人口は増加を続けますが、2025 年の1,398 万人をピークに減少に転じるものと推測されています（赤字で丸）。
（出典：東京都政策企画局が国勢調査より作成（2015年））
一般的なデータと同様2025年をピークに緩やかに東京の人口は少なくなります。
一方で、単身世帯は2045年までは減りません。その後は緩やかに単身世帯も減少します。
何を意味しているか？
少なくとも、今後20年以上は単身世帯のアパート需要はあるということです。
東京近郊を含む一都三県であれば、単身者向けの1K,1LDKの需要は見込めます。
立地は駅から近いに越したことはありませんが、利便性を考慮すれば良いと考えます。
埼玉県、神奈川県、千葉県についても同様な人口推移があります。
市町村で作成していますので、ターゲットの街の人口の変化予測を調査し、20年間の事業性について検討されてはいかがでしょう？
さいごに
不動産は一般的に経済市況に影響されにくいものです。
たとえ不動産の価値が半分になったとしても、家賃が半分になることはありません。その反対もありませんけど。
仮に不動産価格が下がってしまった場合でも、売り抜けようと性急な判断せずそのまま持ち続けて、また上がるのを待てばいいだけです。
不動産の購入は、短期的な売買を検討していない以上、自己資金の準備時期と長期的展望を持った視野で行うべきです。
いかがでしょうか。
不動産投資の判断に活用頂ければうれしいです。
