はじめに
“太陽光発電”と“一棟アパート”に不動産投資しています。
1年間運用し、不動産収入で生活は可能と判断でき、
2019年4月、サラリーマンをセミリタイアしました。
不動産投資をする方の多くは銀行から融資を受けて購入されていると思います。
中には頭金ゼロで不動産投資をする方もいるようです。
実際に購入し運用している“太陽光発電”と“一棟アパート”をモデルに、頭金（自己資金）の違いによるキャッシュフローをシミュレーションしてみます。
頭金ゼロで購入すべきか否かでお悩みの方、参考にしてください。
【もくじ】
某不動産会社の広告
大手不動産会社のHPに以下のような広告が記載されています。
“頭金100万円”で2棟のアパートを取得された会社員の紹介です。
1棟の販売価格：1億円
家賃収入：一棟に付き毎月50万円
資産：2棟2億円
ローンや固定資産税、諸費用を支払っても年間65万円が残るため、頭金100万円は2年で回収できるといった紹介です。
この広告をどう見ますか？
”レバレッジ”
賢くなれる呪文で購入を勧められたと推測します。
2億円を借金して手元には年間最大65万円が残ります。
でも、
空室が発生したらどうするのでしょうか？
新築の間は問題はおきませんが、5年あるいは10年経過し、仮に2部屋が数か月空室になったら間違いなく収支はマイナスになります。
更に、現在の金利は過去最低レベル。
金利が上昇すれば、手元に残るお金は減ります。
私はこのような投資はできません。
もし販売会社が持ち出しはあり得ないと自信をもって言うのであれば、安心できる方策をとります。
契約書にその旨を記載いただき、「赤字の場合は販売会社が負担する」と記してもらいます。
絶対、記載は拒むでしょうけど。
頭金の一般的な目安
不動産に関する本やセミナーで説明される頭金（自己資金）の目安はズバリ
物件価格の2割から3割です。
1500万円の物件であれば、300万円～450万円
5000万円の物件であれば、1000万円～1500万円
の頭金（自己資金）が望ましいとされています。
不動産に投資する際、頭金は非常に悩みます。
レバレッジか
安定した収入か
を天秤にかけて各人が判断する事になります。
シミュレーションの前に
太陽光発電と不動産（一棟アパート）について、最終的に手元に残るキャッシュフロー（CF）をこれから示します。
キャッシュフロー（CF）がプラスである事が肝心です。
CF＝収入－（ローン返済＋税金＋管理費用等）
安定した事業を運営するため、この記事ではシミュレーションは厳しめには出してあります。
・金利の低い銀行を選ぶ
・融資期間を延ばす
・管理費用の定額な業者を選定する
・経費を最大化する
などにより、CFは更に改善することも可能です。
太陽光発電のCF
実際に所有している太陽光発電をモデルにCFをシミュレーションしてみます。
＜条件＞
・2000万円（土地購入）
・利回り10%
・融資（金利2.2%,17年）
（万円）
|
頭金 |
0 |
150 |
300 |
500 |
1000 |
2000 |
|
売電収入 |
200 |
200 |
200 |
200 |
200 |
200 |
|
返済（年間) |
141 |
13０ |
120 |
105 |
70 |
0 |
|
償却資産税 |
20 |
20 |
20 |
20 |
20 |
20 |
|
所得税 |
５ |
5 |
５ |
５ |
５ |
５ |
|
土地（賃貸料） |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
管理費用 |
20 |
20 |
20 |
20 |
20 |
20 |
|
CF |
14 |
25 |
35 |
50 |
85 |
155 |
・償却資産税：1年目の目安、年々安くなる
・所得税：サラリーマン収入との総所得で計算、経費最大化で”0円”にもできます
・管理費用：遠隔webシステム，緊急時対応，草刈り、保険を含む金額
シミュレーションの結果：
頭金“0円”の場合
14万円のプラス
ポケットからお金を出す必要はなさそうです。
しかし、利回りが10％を切った場合は、CFは常にマイナスになるため、
「投資」でなく「投機」だと個人的には考えます。
頭金“150万円”の場合
25万円のプラス
「太陽光発電の故障」や「極端な梅雨の長期化」など不測の事態により、売電収入が極端に減少したケースを想定してもポケットからお金を出す必要はないようです。
また
“消費税還付申請”を行い200万円の消費税を取り戻し、
確定申告で所得税が数十万円還付されますので、ギリギリ
自己資金150万円あれば事業性はありそうです。
頭金“300万円”の場合
コンサバティブに考えた場合、自己資金「300万円」は準備する事をお勧めします。
この場合、CFは35万円となり、手元に確実に残ります。
上記で説明した所得税＊ですが、会社員として支払った所得税が返って来るため、
合計で約50万円ほどがCFとなります。
＊青色申告で家族を「青色専従者」にするなど、経費を積重ねるため太陽光発電には所得税がかかりません。
《早い者勝ち》太陽光発電物件
土地付き太陽光発電の投資物件検索サイト
ココでしか手に入らない物件多数掲載中！
不動産（アパート）のCF
実際に所有している新築一棟アパートをモデルにCFを紹介します。
＜条件＞
・新築(６部屋）5,500万円
・表面利回り 7.0％（サブリース6.4％）
・融資条件 1％（20年間）
（万円）
|
頭金 |
0 |
500 |
1000 |
2000 |
3000 |
|
家賃収入 |
388 |
388 |
388 |
388 |
388 |
|
管理料 |
47 |
47 |
47 |
47 |
47 |
|
返済 |
303 |
276 |
248 |
193 |
137 |
|
固定資産税 |
25 |
25 |
25 |
25 |
25 |
|
保険料 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
|
所得税 |
20 |
20 |
20 |
20 |
20 |
|
CF |
-12 |
15 |
43 |
98 |
154 |
・管理料：サブリース費用を含む
・保険料：火災、地震含む
・所得税：サラリーマン収入との総所得で計算、経費最大化で”0円”にもできます
シミュレーションの結果：
頭金“0円”
CFはマイナスを示しています。
このモデルでは事業性は見出せません。
頭金“1000万円”
安定した事業を行うのであれば、自己資金1000は必要なようです。
＊青色申告を行い家族を「青色専従者」にするなど経費を積重ね、所得税を0円にする事は可能です。
その場合、CFは更に10万円改善します。
不動産購入時に注意してほしい事
不動産販売会社は、販売する物件ごとにシミュレーションを準備します。
“ローン”については金利が安い事は説明してくれます。
一方、
“固定資産税”や“保険料”“所得税”については十分には説明しません。
全くしない販売業者もいるようです。
先ほどの一棟アパートを例にすると、不動産会社は
”頭金0円で、年間家賃収入は388万円です”
”融資の返済303万円を引いても80万円以上のお金が手元に残りますよ”
と説明するはずです。
しかし、現実のシミュレーションをご覧なるとわかるように、
”自己資金0円”でこの物件を購入した場合、手元に1円も残らない事がわかります。
”頭金500万円”だと、この物件の場合、およそ15万円が手元に残ることがわかります。
確実にキャッシュフローを得るために、特にマンションの場合は修繕積立金も発生しますので、頭金は2割から3割である1000万円以上は必要だと理解できるのではないでしょうか。
さいごに
頭金について、私の不動産をモデルにすると
・太陽光発電は150万円が必要
（安定した事業を求める場合300万円をお勧め）
・一棟アパートは1000万円（物件の2割）必要
（安定した事業を求める場合4割をお勧め）
自己資金作りにロボアドバイザーを活用しても良いですね。
信頼できる不動産会社が見つからない人へ
私が購入した会社を自信を持って紹介いたします。
励みになります。
