はじめに
不動産投資を実際にやっているサラリーマンです。
不動産投資をする方の多くは、銀行から融資を受けて物件を購入されていると思います。
中には頭金ゼロで不動産投資をする方もいるようです。
実際に所有している物件を基に、自己資金の有り無しでのキャッシュフローをシミュレーションしてみました。
頭金ゼロで購入すべきか否かでお悩みの方の参考になると考えます。
【もくじ】
｜自己資金の目安は？
不動産に関する本やセミナーで、業界の方が自己資金の目安について言われるのは、ずばり
物件価格の2割から3割
1500万円の物件であれば、300万円～450万円
5000万円の物件であれば、1000万円～1500万円
の自己資金が必要となります。
なぜ、頭金ゼロの投資が問題視されるのか？
それは様々なリスクにさらされるからです。
①空室率が想定以上に高くなった場合
②設備故障や劣化による修繕費の発生
③家賃滞納でキャッシュフローが悪化
これらが生じると、
家賃収入‐（ローン返済＋管理費用＋税金）
のキャッシュフローがマイナスとなり、不労所得どころか、その支払いのために更に働かなければなりません。
つまり、自己資金が多いほどローン返済は楽になり、不動産投資のキャッシュフローは改善します。
私は不動産の自己資金は4割が適切だと考えています。実際にそのように投資しています。
新築なら特に問題になりませんが、築年数の経過した中古物件を購入した場合、①、②のリスクはかなり高いです。
ごく最近まで、某メガバンクが年収に関係なく物件評価だけでフルローンを出していました。自己資金がほぼなくとも2億円の融資が取れ、物件を買っている人が実際に多く存在していました。新聞沙汰にもなったのでご存知かもしれません。
不動産投資をして不労所得を得るつもりだったのでしょうが、その方々の中には、ローン返済額を減らすために、週末は自分のマンションのトイレ掃除をしていると報道されていました。
｜実物でシミュレーション
では、実際の物件をモデルに頭金“0円”の場合と自己資金がある場合のキャッシュフローを見ていきます。
条件：
・新築(1K ×６部屋）5,500万円
・表面利回り 7.0％（サブリース6.4％）
・融資条件 1％（10年固定）
|
自己資金 (万円) |
0 |
1000 |
2000 |
3000 |
|
家賃収入(万円) |
388 |
388 |
388 |
388 |
|
管理料 |
47 |
47 |
47 |
47 |
|
ローン返済 |
282 |
230 |
179 |
128 |
|
固定資産税 |
30 |
30 |
30 |
30 |
|
保険料 |
5 |
5 |
5 |
5 |
|
所得税 |
25 |
25 |
25 |
25 |
|
キャッシュフロー (万円) |
0 |
50 |
102 |
153 |
（管理料：サブリース費用を含む。保険料：火災、地震含む）
不動産販売会社は、このシミュレーションの中の“ローン返済”については十分に説明してくれます。金利が安い事がメインですが説明はしてくれます。一方、
“固定資産税”・“保険料”・“所得税”
については十分には説明しません。全くしない業者もいると聞いています。
そのため、不動産会社はこのケースを使うと、
「頭金0円で、年間家賃収入は388万円です。融資の返済282万円を引いても100万円以上のキャッシュフローが手元に残ります」
と言っているはずです。
でも、現実のシミュレーションをご覧なると、自己資金“0円”の場合、この物件を購入した場合、手元に1円も残らない事がわかると思います。
頭金50万円だと、この物件の場合、およそ25万円が手元に残ることがわかります。
確実にキャッシュフローを得るためには、特にマンションの場合、修繕積立金も発生しますので、頭金は2割から3割で1000万円以上は必要だとわかると思います。
｜自己資金0円でもアパートは購入可能？
できますよ。
“レバレッジ”という言葉を使うことで、何となく賢く投資した気分となってしましますね。
しかし、自己資金を使わずに不動産投資をする事は、先ほどのシミュレーションをみれば、危険すぎる事がわかったかと思います。
新築では可能性が低いですが、エアコンやガス給湯器などの故障は絶対に起こります。10年内に外壁の劣化、その他備品の交換などが必ず生じます。その費用は誰がだしますか？
それはオーナーであるあなたです。
頭金なしの場合、シミュレーションでは手元に何も残らない状態ですので、ポケットマネー（給料）から全て支払う事になります。
もうお分かりだと思いますが、不動産会社は物件を売ることが商売ですので、ほとんどの会社は、購入後オーナーが返済で窮地に陥ることなど興味はありません。
つまり、不動産会社の説明はある意味正しく否定しません。自己資金0円でも一棟アパートは購入できますから。
銀行はと言うと、サラリーマンとして支払い能力があるかは判断してはいますが、あなたがローン返済できない場合は不動産を転売する事でリスクをさけられる事が可能と判断して融資をしています。不動産会社同様、全てとは断言しませんが、あなたに起こる事には興味はありません。
結局は自己責任です。シッカリ納得した上で、自己資金額を決める必要があります。
自己資金0円で不動産は購入できますが、それは正しくは投資ではなく、ましてや不労所得を手に入れたとは言えません。
事業としてキャッシュフローがでない場合、
それは投資ではなく投機です。
｜不動産購入の条件
これから不動産を購入される時に、私が学んだ中で決めた購入条件を紹介します。
必ず、不動産購入の際は自分の条件を販売会社に提示するようにしてください。そこがブレると、不動産会社が売りたい物件を購入させられます。
・最寄り駅からの時間
・近郊と比較した20年後の人口減少率（駅の利用客数の変化も）
・周辺の住環境（コンビニ・ＡＴＭ・病院・スーパーなど）
・サブリースの利回り％
様々な不動産会社の無料セミナーに参加し、自分の投資スタンスを決めましょう。
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｜さいごに
・自己資金は2割以上、できれば4割を目標にする。
この記事を拝見頂いている皆様も、一日も早く希望の物件に出会えますことをお祈りします。
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