はじめに
アパートを購入して３年が経過しました。
3カ月ぶりに、車で30分くらいの所にあるアパートの清掃に家族と行ってきました。
今回の目的は
・外階段で気になってきた”コケ（苔）除去”
・アパート外周の”雑草予防”
アパートの管理業務は外注しているため、オーナーの仕事はこの掃除だけです。
（掃除も外注できますが、これだけは自分でやるつもりです）
また、
実際に購入し運用している“一棟アパート”をモデルに、頭金（自己資金）の違いによるキャッシュフローのシミュレーションをお見せいたします。
頭金ゼロで購入すべきか否かでお悩みの方、参考にしてください。
【もくじ】
アパート周辺の雑草は
昨年の夏場はアパートの西側に雑草が生い茂り、その除去のために大変な思いをしました。
今年は暖冬でもあり、この時期から対策を練っています。
実際に状況はどうでしょう。
全く雑草はありません、ホットしています。
でも去年の夏の事もあるので、9カ月は効果が持続すると言う「住友化学園芸 除草剤 クサノンEX粒剤 800g」をアパート周辺に散布してきました。
3か月後に効果を確かめる予定です。
外階段に緑色のコケ発見！
外付けの階段の様子です。
築1年ごろから気になっていて、このコケはブラシでもこすり落とす事はできません。
このコケ、階段の左側や日陰の部分に多く見られます。
ググってみると熱湯が効果的とありますが、自宅から熱湯を持っても行けず策を練りました。
近所のドイトで相談すると、こんな便利なものがあると教えてくれました。
シュッとスプレーするだけでコケがとれる「レインボー薬品 コケとーるスプレー 500ml」です。
酷くならないうちに解決したく、ひとまずスプレーしてきました。
（洗い流す必要のないタイプ）
どうなるかは3か月後ですね、楽しみにしています。
清掃後は「会議」！
いつものように30分ほどで清掃は終了。
落葉樹による落ち葉が吹き溜まりに集まっていたため、レジ袋で2つほど回収しました。
掃除が終わると、家内と近くのお店で本日の反省会と次回の日程調整のため、食事をとりながら打ち合わせです。
季節の小鉢の付いたお蕎麦を頂きました。
青色専従者である家内には毎月給与も支払っています。
給与は「経費」として計上できます。
また、事業関係者である家内とアパートの入居状況や今後の清掃について相談する機会であるため、食事代は「会議費」として経費化として扱えます。
サラリーマンではありえませんが、事業を起こす事のリスクと引き換えに頂くメリットだと思います。
ここからは不動産に投資する際の「頭金（自己資金）」についてお話しします。
興味ある方はお読みください。
頭金の一般的な目安とは？
不動産に関する本やセミナーで説明される頭金（自己資金）の目安はズバリ
物件価格の2割から3割です。
1500万円の物件であれば、300万円～450万円
5000万円の物件であれば、1000万円～1500万円
この金額の頭金（自己資金）が望ましいとされています。
不動産に投資する際、頭金は非常に悩みますよね。
レバレッジを最大に活用するか？
安定した収入を望むか？
これを天秤にかけて、各人が判断する事になります。
シミュレーションの前に
不動産（一棟アパート）について、最終的に手元に残るキャッシュフロー（CF）ですが、どう考えれば良いでしょうか？
言わずもがな、キャッシュフロー（CF）がプラスである事が肝心ですよね。
CF＝収入－（ローン返済＋税金＋管理費用等）
CFについては
・金利のより低い銀行を選ぶ
・融資期間を延ばす
・管理費用の低額な業者を選定する
・経費を最大化する
などにより、CFは更に改善することが可能です。
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一棟アパートのCF
実際に所有している”新築一棟アパート”をモデルにCFを紹介します。
＜条件＞
・木造６戸（1階3部屋、2階3部屋）5,500万円
・表面利回り 7.0％（サブリース 6.4％）
・融資条件 1％（20年間）
それぞれの「頭金」でどれくらいCFが得られるのかをシミュレーションしています。
安定した事業を運営するため、シミュレーションは厳しめには出しました。
（万円）
|
頭金 |
0 |
500 |
1000 |
2000 |
3000 |
|
家賃収入 |
388 |
388 |
388 |
388 |
388 |
|
管理料 |
47 |
47 |
47 |
47 |
47 |
|
返済 |
303 |
276 |
248 |
193 |
137 |
|
固定資産税 |
25 |
25 |
25 |
25 |
25 |
|
保険料 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
|
所得税 |
20 |
20 |
20 |
20 |
20 |
|
CF |
-12 |
15 |
43 |
98 |
154 |
・管理料：サブリース費用を含む
・保険料：火災、地震含む
シミュレーションの結果
「所得税」20万ですが、実際には”減価償却費”や”経費”が功を奏し、”0円”になります。
そのため
「CF」の欄は、現在の数字に＋20万円すると実際の数字に近いです。
頭金“0円”
CFはマイナスを示しています。
所得税20万円を支払わない場合でも、”8万円”ほどしかプラスになりません。
不測の事態の対応を考慮すると、このモデルでは事業性は見出せません。
頭金“500万円
CFは15万円、所得税が”0円”であれば”35万円”が毎年手元に残ります。
月に3万円ほどが残る感じですね。
頭金“1000万円”
CF43万円ですが、所得税0円だと63万円。
安定した事業を希望するのであれば、自己資金1000は必要なようです。
＊青色申告を行い家族を「青色専従者」にするなど、経費を積重ねると所得税を0円にする事は十分に可能です。
さらに
サラリーマンとして支払った所得税が還付され、数十万円が返ってきます。
そのため、実際にはCFはかなり多くなります。
不動産購入時に注意してほしい事
不動産販売会社は、販売する物件ごとにシミュレーションを準備します。
“ローン”については金利が安い事は説明してくれます。
一方、
私がシミュレーションで示した“固定資産税”や“保険料”“所得税”については十分には説明しません。
全くしない販売業者もいるようです。
先ほどの一棟アパートを例にすると、不動産会社は
”頭金0円で、年間家賃収入は388万円ですよ”
”融資の返済額、303万円を引いても80万円以上のお金が手元に残りますよ”
と説明するはずです。
しかし、現実のシミュレーションをご覧なるとわかるように、
”自己資金0円”でこの物件を購入した場合、手元に1円も残らない事がわかります。
”頭金500万円”だと、この物件の場合、およそようやく数十万円が手元に残ることがわかります。
確実にキャッシュフローを得るために、特にマンションの場合は修繕積立金も発生しますので、頭金は2割から3割である1000万円以上は必要だと理解できるのではないでしょうか。
おわりに
頭金について、私の不動産をモデルにすると
一棟アパートは1000万円（物件の2割）以上が理想
（安定した事業を求める場合4割をお勧めです）
webで無料セミナー受講可能！
一都三県でアパートへの投資を検討されている方へ
私が購入した信頼できる会社であればご紹介いたします。
励みになります。
