「賃貸用１棟アパート投資」不動産購入前に知っておきたい6＋１の”諸費用”について！
はじめに
不動産投資をして4年目。
賃貸用の一棟アパートと低圧(50kw)太陽光発電を２基所有しています。
一棟アパートはサブリース契約で一切の管理を任せているため
決まった家賃収入が決まった日に給料のように銀行口座に振り込まれます。
私の仕事は口座振込みの確認と、２～３ケ月に1回のアパート敷地内の清掃。
太陽光発電は天候や日照時間で売電（売上）は変動しますが、年間で見ると毎年の売電収入は安定している事が分かりました。
また毎月の実収入（キャッシュフロー）ですが、一棟アパートより高く
夏場だとアパート収入の２倍以上になる事もあります。
一棟アパートや区分マンションなどの不動産を購入する際は、物件価格以外に「諸費用」が発生します。
投資用の不動産を購入する際に知っておきたい「諸費用」について、自分の体験をもとに紹介いたします。
これから不動産投資を目指す方々の参考になるかと思います。
【もくじ】
諸費用の目安は？
不動産を購入する時に物件価格は気にします。
結構な金額になる「諸費用」もしっかり事前に見積もっておくことが大切です。
不動産の「諸費用」は土地建物の全額比率で変動はしますが
不動産価格の7～8％
2000万円の物件なら、160万円前後はかかると覚えていたら良いかと思います。
一棟マンションなど投資不動産の規模が大きくなると
更に「諸費用」は高額となります。
ざっくりと 不動産価格の10％
1億円の物件であれば、約1000万円が目安になります。
諸費用の内訳（購入時）
賃貸用 「一棟アパート」の場合ですが
一般的に購入時の「諸費用」は物件アパート価格×8％が目途になります。
5,000万円のアパートであれば、諸費用は400万円ぐらいはかかります。
条件により諸費用は違います。
私の場合
5,500万円ほどの賃貸用 「一棟アパート」で「諸費用」200万円ほどでした。
以下の不動産用語（言葉）は覚える必要ありません。
イメージとしてとらえてください。
・仲介手数料
一番費用がかかるのが、この手数料です。
売主と買主の中に入り交渉事や事務手続きをするための費用。
一般的には 物件価格×3％＋6万円
5,000万円のアパートであれば約160万円にもなります。
但し、売主が不動産会社の場合必要ない場合もあります。
私の場合がこのケースだったため、仲介手数料は発生せず「諸費用」を抑える事ができました。
・登記費用
所有権移転登記（アパートを自分の所有にするため）と抵当権設定登記費用（銀行借り入れにかかる費用）があります。
所有権移転登記は“固定資産税評価額×1％”
抵当権設定登記費用は“債権額×4％”
なお、司法書士への支払いは減額交渉可能なようです。
お願いしたら、数万円ですが減額できました。
・印紙代金
高額な契約を交わす場合に発生する税金です。
5,000万円～1億円未満であれば3万円。
・火災保険
銀行で融資受ける場合、保険はほぼ必須となります。
未加入の選択肢はないと思います。
20年分、30年分の保険料を一括支払いもあるようです。
私の場合
10年分（地震保険5年付き)の保険料としています。
・固定資産税
不動産購入時に既に不動産会社が収めた固定資産税を日割りで清算します。
年末に近いほど、その金額は小さくなります。
私の場合、たまたまですが
12月中旬の契約となったため、とても少なくなりました。
・銀行手数料
不動産担保管理手数料など銀行へ支払う手数料です。
融資を受ける際は生命保険代わりとなる「団信：団体信用生命保険」に加入できます。
万が一の場合、残りのローンは免除され、以後のローン支払いはなくなります。
融資金利に0.1～0.2％上乗せされますが「団信」は加入した方が家族は安心です。
諸費用の内訳（購入後）
不動産投資の場合、購入した後からも支払いが発生します（1回だけ）。
購入後半年以上たってから、その税金の通知は届きます。
・不動産取得税
購入後半年以上たってから、県税務署から請求書が届きます。
土地は“物件の固定資産税評価額×1.5％”
建物は“物件の固定資産税評価額×3％”
です。
諸費用は不動産会社にお願いしたら、事前に見積もり出してくれます。
私の場合
5,500万円の 「一棟アパート」60万円ほどでした。
わすれてはいけない事！
これら「諸費用」は全て”経費”になります。
確定申告で経費として扱えるため、税金はグッと少なくなります。
注意してほしい事です！
・購入する物件について、その金額は物件価格なのか
諸費用を含めた総額であるのか確認しましょう。
（私は勘違いしたため、資金が足りなくなるところでした）
・一棟アパートの購入目的を明確にしておきましょう
アパートのオーナーとしてのステータスが欲しいのか
事業目的であるのかで投資のスタンスは違います。
不動産投資でアパート、マンション購入を考えたら
まずは不動産会社が無料で開催しているセミナーにどんどん参加し
知識の習得から始める事がよいと思います。
一都三県の投資用アパートや太陽光発電をお探しの人へ
私が購入した販売業者は信頼できますのでご紹介いたします。
はげみになります
