はじめに
サラリーマンを続けながら【不動産投資】にチャレンジし，不労所得を得て人生を楽しみたい人は多くいらっしゃいます。
既に成功された先人たちがブログ等を通じて，その方法として「不動産投資成功事例」を紹介されています。
私もサラリーマンをしながら不労所得の１つとして、不動産を所有しています。
ゴールを見据え一歩ずつ今も前進しています。
その経験から言えることは，不動産投資でアパート物件を購入する時に，失敗しないためには自分の投資基準を決め，物件の収益を実際にシミュレーションする事です。
【もくじ】
｜自分の購入ルール作り
出版されている本より基本的な知識を身に着け、セミナーに参加し、自分なりの不動産投資の基準を決めます。私の場合1年以上かけ，最終ゴール（不動産を所有して、どれくらいのキャッシュが手に入れたいか）を決めました。
不動産を買う事が目的になると，巷を賑わせている「シェアハウス家賃未払い」のような状況になる可能性があります。
自分の基準を決めることは大変な作業です。
でも・・数千万円から数億円の買い物をするんですよ
大きな買い物をするわけですから，それなりの覚悟をもって臨み，不動産投資を勉強する事，そして自分なりのルールを決める事は，サラリーマンが不動産投資をして失敗しないための一番重要な事だと考えます。
私の物件購入の基準です。
・物件：新築木造アパート（外壁の劣化問題や修理費用の心配をしない）
・駅：最寄り駅からアパートまでの時間
・人口：20年後の人口減少率（駅の利用客数の変化をネットで調査）
・利便性：周辺の環境（コンビニ・ＡＴＭ・病院・スーパーなど）
・利回り：サブリース利回り（管理会社に全てお任せする）
これら条件を不動産会社に提示し、数十の物件を見て回りましたが、中々気に入った物件には出会いませんでした。
吉川英一さんの著書「不労所得のつくり方」に、“不動産の出会いは「100：10：3：1」”と記載されています。
100件の“これぞ”という優良物件を見て、そのうち1件に融資が付くという考え方です。
実際に購入したアパートです。
・価格5,500万円（１Ｋｘ６戸） 新築完成 木造スレート2階建て）
・年間賃料350万円（サブリース利回り6.4％）
・最寄り駅から9分
・徒歩1分内にコンビニ有
｜検討物件の自分基準で検証する
物件の仕様（窓やドアやお風呂、トイレなど）を販売業者からPDFで取り寄せて確認。建築基準法の確認済証等も取り寄せ、実際に現場を3回見てきました。
治安確認のため，１回だけ会社帰りに夜も周辺を歩いてみました。
防犯上の問題もなく，女性でも安心だとわかりました。
現場は道路に面してはいますが、徒歩数分でコンビニとTSUTAYAがあり、駅周辺はドラッグストアやスーパーが夜まで営業しています。
何より池袋へ30分圏内の距離にあり，単身の方の需要が見込めるため立地条件としては申し分ないと判断しました。
気になる人口減少ですが、今後10年間は人口減少がない地域である事も市の公開資料より確認し、周辺の物件をHOMESで比較し、築10年の物件の家賃もほぼ変化なく、家賃収入は安定すると推測できました。
この物件は，私が契約手続きをしている最中に、既に全室の客付は終わっていました。
まずは、たくさん物件を自分の足と目で確かめ、自分なりの基準を設定できるようになる事で失敗しない不動産投資は一歩進めます。
｜検討物件の収益シミュレーション
・自己資金：2,000万円
・融資：3,500万円
・融資：1.0％（20年）
支出額：190万円／年（固定資産税、損害保険、管理費）
減価償却費：120万／年
所得税率を23％とすると手元に残るキャッシュフロー（ＣＦ）は100万円。
CFの100万円が多いか少ないかは，いちがいには言えません。各人で違いますので。
出口戦略をどのように描けているかの問題だと考えています。
（追記：1年間運用して、CFは所得税はほぼ０となり、約140万円となりました）
安定して家賃収入を得られるかを知るには、周辺で築十年のアパートをネットで調べれば、購入するアパートの10年後以降の収益も推定できます。
｜さいごに
・5500万円の不動産に2000万円を投資すると、CFは140万円くらい。
・アパート購入前は、収益を自分なりの基準で精査したり、セミナー や
無料の不動産勉強会に参加して知識を習得
【紹介記事】不労所得のつくり方
はげみにしています
