はじめに
早期退職したい！
定年を待たず会社員を卒業したい！
十分な老後資金があれば問題ありませんが、手元に老後を生きぬく十分な資金がなく、かつミドルリスクで不労所得を手に入れるための投資手段としては、節税効果も期待できる一棟アパートなどの不動産投資が現実的な方法となります。
【記事内容】
結局は一棟に投資する
いざ不動産投資を始めようとすると、多くの方は「一棟アパート/マンション」か「ワンルームマンション」にするかで悩む事になります。
私も購入前に非常に悩みました。
いろいろな記事を拝見し調べてみましたが、不動産投資家はワンルームを買ってみると意外と月々の収入が少ない事に気づき１棟が欲しくなるようです。
それなら最初から一棟アパートに投資し家賃収入を増やしたいと考え、一棟アパートを購入する事にしました。
ワンルームマンションを数個購入してからでも遅くはないとは思いますが、結局は一棟物件を探す事になります。
メリット・デメリット
一棟アパートのメリットとデメリットをいくつか挙げてみます。
＜一棟投資の３つのメリット＞
・家賃収入が大きい
・区分マンションに比べ断然融資が有利
・家賃収入がゼロになるリスクが小さい
＜一棟投資の３つのデメリット＞
・自己資金がより多く必要
・投資を失敗した時のリスクが大きい
・維持管理費用が高い
ワンルームマンションにせよ一棟アパートにせよ、巷で販売されている本で紹介されていますので、自分が許容できる自分に合った投資先を見つけてください。
給料のように入金されたらいいな
写真は2019年の1月～4月の一棟木造アパートの収入を示しています。
（約半分はローンの支払いで引かれますけど）
全く同額の家賃収入が原則、毎月10日に指定口座に振り込まれます
毎月、この金額があなたの口座に振り込まれる事を想像してみてください。
会社員をしていると、毎月定額収入がある事は非常に安心できますよね。
一般管理で空室が発生する事を心配するくらいなら、サブリースにしてアパートは管理会社に任せ、あなたは自分の仕事に専念すれば良いのです。
サブリース契約については、レオパレスの不祥事問題で評判が芳しくありません。
契約した業者が問題であって、サブリースの契約形態の問題ではない事は言うまでもありません。
サブリースは、多くの場合2年毎の更新です。
周辺の物件より5年後10年後の家賃相場はわかりますので、それにあわせ2年毎の家賃収入を見積もっておけば大きな問題はございません。
不動産で節税（還付を受ける）
新築木造アパート１棟は5,000万円から1億円で販売されています。
そのため、自己資金で全額を賄うことは一部の裕福な方以外はできません。
一般的に銀行の融資を受ける事になります。
実例ですが、新築一棟アパートを5,500万円で購入し、
・家賃340万円
・ローン支払い180万円
の場合、年間160万円が税金支払い前のキャッシュとなります。
「固定資産税」と「損害保険（実際には10年前払いが多い）」は毎年払う事は避けられませんので、その費用は毎年出ていくお金として見積もっておく必要があります。
一方「所得税」については、会社員の年収により大きく変わり一概に言えませんが、20万円～40万円くらいの幅になるかと思います。
ところが、
不動産所得＝家賃収入‐経費（諸費用・減価償却費・社会保険料等）
が損失（赤字）となれば、この所得税は支払う必要はありません。
それどころか、不動産所得が税務上赤字になれば、会社員として給与所得から源泉された所得税の還付が受けられます。
不動産所得の損失（赤字）と給与の黒字の所得と通算して、損益通算が認められているためです。
不動産を購入した場合、使える経費は会社員とは比較にならないくらい広いため、経費を合法的に積み上げる事が可能です。
そのため税務上は赤字になることが多く、会社員として支払った所得税を還付頂く事になります。
非常に魅力的だと思いませんか？
会社員時代は、大変ありがたく還付をいただきました。
出口戦略
不動産（一棟アパートなど）は継続的に毎月の家賃収入を得る事が可能ですが、残念ながら半永久的に続くわけではありません。
経年劣化は避けられないため、時間の経過とともに建物は老朽化していきその価値は下がっていきます。
そのため、出口戦力を購入前に考えておく必要はあります。
不動産市場や日本の経済状況を考慮しながら、十分に検討しておくことです。
私の物件では、1回目の大規模修繕を終えた15年目前後での売却を考えています。
その売却益を次の不動産の投資資金とする予定です。
さいごに
会社員である立場をうまく活用し、不動産投資する事によって多くの方が節税として所得税還付を受けています。
一歩足を前に踏む出した人だけが、その恩恵にあずかる事になります。
他人よりチョットだけ勇気を持てたら人生が変わりました。
はげみになります
