【年収400万円】超えたら不動産投資で税金の還付を考えてみてはどうですか？ - 【複数の財布】FIRE・セミリタイアして人生を楽しみましょう！

はじめに

会社員は国の“従順なしもべ”です。

朝から夜遅くまで働き、更に税金をたっぷり取られる

そのような存在ではないでしょうか？

少なくとも30年間の会社員生活を送った私はそう思います。

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ある程度の年収になると、所得税・住民税の税額が多くなります。

年収の高い人ほど、所得税の還付は大きくなります。

何もしなければ取られっぱなしですが、

不動産に投資することで税金の一部が自分のところに戻ってきます。

ズバリ、

年収400万円を超えたら、収めた税金を取り戻し（還付を受け）、資産を増やす事を考えるべきです！

不動産に投資し3年が経過、良く見えてきたので全貌を紹介します。

【記事の内容】

年収と税金
所得税の還付とは？
損益通算
2年目以降は所得税は還付されない？
会社員の年末調整と確定申告
自己資金と利益（不動産）
自己資金と利益（太陽光発電）
2つを比べると
さいごに

年収と税金

まず、表を見てください。

会社員がどれくらい税金を納めているのか、

年収400万円～1000万円について計算してみました。

給与に対する所得税と住民税　

年収	所得税	住民税	合計
400万円	9万円	16万円	25万円
500万円	14万円	25万円	39万円
600万円	20万円	30万円	50万円
700万円	31万円	37万円	68万円
800万円	47万円	45万円	92万円
900万円	64万円	53万円	117万円
1,000万円	82万円	62万円	147万円

（参照：国税庁　http://www.nta.go.jp/、他）

年収500万円でも40万円ほどの税金を納めていますね。

年収700万円だと年収の10％を税金で取られています。

年収1000万円だと年収の15％を税金で取られています。

上記の税金以外に、社会保険料（年金保険料・健康保険料）も収めるため、手取りは更に少なくなります。

会社では経理部で処理し、自分で支払っていないので自覚はありませんが、

けっこう税金は取られています。

会社員をしながら不動産と太陽光発電に投資していますが、損益通算できるため、支払った所得税数十万円が毎年還付され、会社員ではありえない恩恵を受けありがたく思っています。

さて、消費税率が上がりましたが、

税収を上げるためのターゲットは誰でしょうか？

税金を取りやすいところはどこでしょうか？

企業（大企業）へは減税し、その分を会社員から取るのがセオリーになっています。

江戸時代の“農民”と同様な扱いを、現在の会社員は受けていると私は考えています。

所得税の還付とは？

所得税の還付とは、一度納めた所得税が戻ってくることを言います。

会社員が不動産投資を行う場合、会社員としての“給与所得”と“不動産所得”を合算して税金が計算されます。

不動産を購入すると、特に1年目は物件購入費用以外に諸費用がかかります。

仲介手数料、登録免許税、司法書士費用、不動産取得税、印紙税などです。

そのため、その年は家賃収入より間違いなく経費がかかるため“不動産所得”は赤字となり、“給与所得”と“不動産所得”が相殺され、給料から源泉徴収された税金が戻ってくる事になります。

損益通算

先ほど話したように、所得税は“給与所得”と“不動産所得”を合算して計算されることになります。

これを損益通算と呼びます。

不動産投資で年間の家賃収入よりも、経費などの支出の方が上回り損失が出てしまった場合は所得税が還付され、逆に使った経費以上に家賃収入が多い場合は所得税を納める事になります。

損益通算で損失となれば、住民税もこれまでより安くなります。

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2年目以降は所得税は還付されない？

不動産投資については、初年度だけ還付されるわけではありません。

2年目以降は“経費化”を積極的に考える事で不動産所得は税務上赤字（数字の上で赤字）となり、それ以降も“給与所得”と“不動産所得”の損益通算で所得税が還付される事になります。

一番大きい費用は“減価償却費”です。

不動産の購入費用は全額経費化できます。

4400万円の一棟新築アパート（土地除く）を購入した場合、木造の耐用年数は22年（償却率0.046）ですので、

4400×0.046＝202万円

202万円が22年間、経費として計上できます。

結構大きな金額ですね。

また、事業に関する費用は全て経費として計上可能です。

例えば、事業のために10万円のパソコンを購入すれば全額が経緯なります。

また、それまで使っていた車を事業に転用するのであれば、自動車税・車検代・ガソリン代なども事業に使う割合（按分）で経費として計上できます。

事業開始時、自宅の一部が事務所代わりになるケースがほとんどです。

その場合は自宅の固定資産税や火災保険を含め事務所として使っている割合（占有率）を経費として計上できます。

つまり、2年目以降も経費化により所得税の還付を受ける事になります。

税理士である鎌倉氏の著書が非常に参考になります。

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会社員の年末調整と確定申告

通常の会社員で、給与以外の収入がなければ年末調整だけで税額は確定します。

（12月に自宅の保険料や生命保険料の領収書を会社に提出していますよね、それです）

会社員をしながら不動産投資をしている場合、年末調整だけでは処理できません。

会社が行う年末調整は、“給与所得”のみを前提として年間に納めるべき所得税を計算しています。

給料以外に“不動産所得”がある人は自分で確定申告をする必要があります。

“不動産所得”と“給与取得”とあわせて確定申告することによって、その年の所得と所得税額が確定します。

確定申告は、毎年3月15日までに実施する事で指定した口座に還付していただけます。

自己資金と利益（不動産）

自己資金と利益（キャッシュ）の関係について、実例でアパートを見てみましょう。

条件：新築アパート5,500万円を融資条件　1％（10年固定）で購入

自己資金(万円)	0	500	1000	2000
家賃収入(万円)	388	388	388	388
管理料（サブリース）	50	50	50	50
ローン返済	282	276	230	179
固定資産税	25	25	25	25
保険料	5	5	5	5
所得税	25	25	25	25
利益 (万円)	1	7	50	104

所得税に注目です。

実際には経費化により“不動産所得”は赤字（数字の上で）となり、所得税部分を支払うことはないか、わずかになります。

つまり、「所得税」と「利益」部分が毎年手元に残ります。

このシミュレーションでは自己資金500万円があれば、30万円以上が毎年手元に残るとともに、会社員として支払った所得税が損益通算で還付されるため

年間50万以上のキャッシュを期待

できるのではないでしょうか。

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自己資金と利益（太陽光発電）

次に自己資金と利益の関係について太陽光発電の事例で見てみましょう。

条件：2,500万円（土地賃貸,利回り10%）を融資条件（金利2.6%,17年）で購入

自己資金	0	300	500	1000	2500
売電収入	250	250	250	250	250
ローン返済	180	158	144	108	0
償却資産税	15	15	15	15	15
土地（賃貸）	12	12	12	12	12
管理費用	24	24	24	24	24
所得税	10	10	10	10	10
利益	9	31	45	81	190