ソフトバンクグループは、いくら税金（法人税）を支払っていると思います？
2019年はわずか500万円。
売り上げ4兆8000億円もあるのに税金は支払っていません。
サラリーマンに例えると・・・
年収が500万円の人の税金が1万円という少なさ。
脱税をしているのではなく、巨額の利益を出しながら、常に節税策を駆使しているからです。
これってサラリーマンでも不動産に投資すれば、同じ効果が得られます。
会社員時代
私は太陽光発電とアパートを購入し、所得税が約30万円還付された経験があります。
サラリーマンの「節税」と「経費」について紹介します。
【もくじ】
節税は様々
不動産に投資すると”サラリーマン”という属性に加え、”個人事業者”にもなります。
個人事業者としての主な「節税」策とはどんなものでしょうか。
青色申告
不動産投資の節税策は、まずは「控除」の活用です。
白色申告は10万円だけですが、青色申告を選択すると65万円の控除を受けられます。
これだけで、65万円を収入から差し引く事でき、税金が少なくなります。
（適切な帳簿を作成する必要はあります）
青色事業専従者給与
青色申告を選択し、事前に届け出を提出すれば、配偶者に”給与”を支払う事ができます。
”給与”の上限はありませんが、住民税や源泉徴収票など厄介な対応をしたくない場合、月8万円（年間96万円ほど）ほどを給与とすれば、全て「控除」扱いできます。
（白色申告の場合は限度額は86万円）
減価償却費
太陽光発電やアパートを購入するために支払った費用は全て経費化できます。
アパートは22年間
太陽光発電は17年間
長い年月をかけて、支払った費用を減価償却していきます。
具体的にざっくりと・・・
それぞれの減価償却率（アパート0.046、太陽光発電0.059）を使い計算できます。
アパート：2600万円（建物代金のみ、土地は対象ではありません）
2600万円＊0.046≒119万円
22年間、毎年119万円を費用として経費化できます。
太陽光発電：2000万円（土地は対象ではありません）
2000万円＊0.059≒118万円
17年間、毎年118万円を費用として経費化できます。
太陽光発電の利回りは10%くらいなので、2000万円で購入すると年間の売電収入は200万円 ですね。
減価償却費だけで118万円を控除できるので、残りは約82万円です。
これが税金の対象になりそうですが、
実際には、所得税は”ゼロ円”＊になります。
＊「青色申告控除」で65万円、「青色事業専従者給与控除」で96万円。
残り82万円は”ゼロ円”となり、課税対象所得はなくなります。
＜紹介記事＞
自宅（持ち家）も減価償却できます。
事務所として使うと、減価償却費として扱えます。
どれだけの部屋を占有して事務所として使っているかの按分は必要です。
作業をする書斎や情報収集をするためのテレビのある部屋などで按分します。
昨年まで減価償却を忘れていました。
2021年度分から確定申告で対応する事にしました。
少額減価償却資産
事業用に購入したパソコンは、4年かけて減価償却し経費として計上できます。
面倒だと思われる方にはいい方法があります。
青色申告をした個人事業主であれば、1個30万円未満の購入品（少額減価償却資産）であれば、減価償却扱いをせず一括で経費化できます。
ただし、取得価額の合計300万円までです。
交際費
法人（会社）の場合、交際費にできる金額に上限がありますが、個人事業者の場合は上限はありません。
とは言え、社会通念上の常識に照らし合わせる必要がありますね。
配偶者である”青色事業専従者”との会食による会議は、交際費（あるいは会議費）として経費化できます。
しっかり活用しています。
どんなものが「経費」になる？
主な節税に活用する「経費」や「控除」について紹介しました。
その他の「経費」について紹介します。
減価償却費
減価償却費については説明した通りですが、投資した不動産以外にも減価償却できるものがあります。
たとえば「自動車」。
事業ととプライベートの割合（按分”あんぶん”といいます）を決める必要はありますが、
自動車を新規に購入した場合、その費用は
軽自動車は4年
普通車は6年
この期間、経費として扱えます。
＜参照記事＞
税金（租税公課）
不動産購入に関する印紙税や登録免許税、不動産取得税、固定資産税など全てです。
不動産投資に自動車を使っているのであれば、自動車税や重量税なども経費として計上可能です。
ただし、所得税や住民税は経費にはできません。
損害保険料
地震保険が該当します（火災保険は控除できないようです）。
修繕費
建物の外壁塗装や雨漏りなどの修繕費用、また給湯器など付属設備の修理のための費用は修繕費となります。
ただし、維持管理のための修繕が対象で過剰な設備追加は対象外です。
税理士への支払い
確定申告などが面倒であれば、税理士に業依頼する事もできます。
家賃収入や支出、日常購入する物品を含めた経費化なども税理士にフルアウトソースも可能です。
この報酬は全て経費となります。
自動車関連
自動車は減価償却以外に、車検費用、修理費用、ガソリン代など、按分（あんぶん）で経費化できます。
セミナー費用
不動産投資に関する勉強のための費用は経費に計上できます。
不動産の情報収集は書籍や新聞、インターネットなどです。
そのためそれらも経費となります。
ローン金利
ローンの融資を受けている場合、金利部分のみ経費化できます。
確定申告で「借入金利子」欄があります。
交通費
不動産購入目的の現地調査など使用した飛行機や電車代、バス代など交通費として計上できます。
管理費
「太陽光発電」や「賃貸アパート」の業務を管理会社に委託した場合も全て経費となります。
通信費
事業に関するスマホ代金や電話代、郵便切手代、インターネット費用も経費です。
消耗品費
事業に関わる携帯電話、PC、印刷用紙なども全て経費とできます。
実際の収益について
ここからは実際に投資した物件を元に収益や還付金について紹介いたします。
自己資金と利益（賃貸アパート）
不動産に投資する際、どれくらいの”自己資金”が必要なのか気になりますよね。
自己資金と利益（キャッシュ）の関係について、私の所有するで「賃貸アパート」で見てみましょう。
条件：新築アパート5,500万円を融資条件 1％（10年固定）で購入
|
自己資金(万円) |
0 |
500 |
1000 |
2000 |
|
家賃収入(万円) |
388 |
388 |
388 |
388 |
|
管理料（サブリース） |
50 |
50 |
50 |
50 |
|
ローン返済 |
282 |
276 |
230 |
179 |
|
固定資産税 |
25 |
25 |
25 |
25 |
|
保険料 |
5 |
5 |
5 |
5 |
|
25 |
25 |
25 |
25 |
|
|
利益 (万円) |
1 |
7 |
50 |
104 |
所得税に注目してください。
この表では、「減価償却費」や「経費」は含めていません。
ここまで紹介しました「減価償却費」や「経費」を使う事で、不動産所得は”赤字（数字上）”となり、表の所得税の25万円の部分を支払うことはなくなります。
つまり、「所得税」と「利益」部分が毎年手元に残ります。
このシミュレーションでは自己資金500万円があれば
32万円（25＋7）が毎年手元に残るとともに
会社員として支払った所得税が損益通算で還付されるため、およそ
年間50万以上のキャッシュを期待
できます。
自己資金と利益（太陽光発電）
今度は所有する”太陽光発電”をモデルに「自己資金」がどれくらい必要か見てみましょう。
条件：2,500万円（土地賃貸,利回り10%）を融資条件（金利2.6%,17年）で購入
|
自己資金 |
0 |
300 |
500 |
1000 |
2500 |
|
売電収入 |
250 |
250 |
250 |
250 |
250 |
|
ローン返済 |
180 |
158 |
144 |
108 |
0 |
|
償却資産税 |
15 |
15 |
15 |
15 |
15 |
|
土地（賃貸） |
12 |
12 |
12 |
12 |
12 |
|
管理費用 |
24 |
24 |
24 |
24 |
24 |
|
10 |
10 |
10 |
10 |
10 |
|
|
利益 |
9 |
31 |
45 |
81 |
190 |
（管理費用：遠隔webシステム，緊急時対応，草刈り、保険を含む金額）
不動産と同様に、実際には「減価償却費」や「経費」により“不動産所得”は税務上は赤字となります。
所得税は「ゼロ円」となります。
つまり「所得税」と「利益」部分が毎年手元に残ります。
このシミュレーションでは自己資金300万円あれば
40万円（10万円＋31万円）以上が毎年手元に残るとともに、
会社員として支払った所得税が損益通算で還付されるため
年間60万以上のキャッシュが期待
できます。
《早い者勝ち》太陽光発電物件
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「賃貸アパ－ト」と「太陽光発電所」比べると
「アパート」と「太陽光発電」だけが投資先ではありませんが、2つの事例で見たように、
・賃貸アパートの場合、自己資金500万円で50万円以上が毎年増える
・太陽光発電の場合、自己資金300万円で60万円以上が毎年増える
実際に両方に投資してみると「太陽光発電」のリターンが高いのがわかります。
一方で
不動産（アパート）の場合、団信（保険）に加入できるため、本人に万が一の事態が起こった時は、家族へ負担かけることはありません（ローンの全額免除）。
また、不動産は売却した場合に高額な利益（キャピタルゲイン）が期待できます。
戦略によりどちらに投資するかを判断すればよいですよね。
会社員をしながら、不動産投資する事は将来に投資していると言えます。
毎年の還付金と不動産から得られるキャッシュ、そして自己資金の積み立て金を元に、
更に不動産に投資すると、
会社員としての給与が無くても生活の目途がたつ日が見えてきます。
終わりに
会社員をしながら不動産投資をする事は、
ただ税金を取られる側から、法律を活用して節税して奪い返す
アグレッシブな行動だと思います。
サラリーマンの 節税策は
「不動産投資」で個人事業者となり
”減価償却費”を活用し
”経費”をどのように積み上げるか
これにつきます。
私を含めて
経費や税金について勉強は怠ってはいけませんね。
太陽光発電（九州・関東）やアパート（一都三県）を検討されている方へ
私が購入した信頼できる会社であれば紹介いたします。
励みにしています
