はじめに
一棟アパートへ投資していますが、ほとんど書くことがありません。
なぜなら、
不動産管理会社と業務に関してサブリース契約をしており、毎月巡回報告書が送られ、定額の家賃が給料のように指定日に振り込まれるため、アパートオーナーの仕事はほとんどないためです。
退室者がある時は別途郵送で通知され、退室日の同席有無の確認はありますが、これまでサラリーマンであったため、立ち会ったことはありません。
不動産管理会社は退室手続き、クリーニング、客付けまで全て行うため、アパートオーナーは基本は何もしなくても大丈夫です。
【もくじ】
清掃訪問でびっくり
この写真は先日土曜日、アパート清掃に行ったときのものです。
アパート経営でオーナーが行う作業はないと言いましたが、敷地内の清掃は依頼していないため、3～4か月に1回の頻度で、「ほうきとゴミ袋」持参でアパートを訪問しています。
前回の清掃は6月末、その時は草が少しあるだけで綺麗に管理されていたのですが。
巡回報告書（写真付）では建物に問題なしと報告されていたため、ここまでひどいとは想像していませんでした。
巡回ではアパートの奥（西側）はチェックしていない事がわかりました。
早速、写真を管理会社へ送付し改善を求めます。
因みに、清掃後の写真はこれです。
やぶ蚊にあちこち血を吸われましたが、綺麗になりました。
これでアパートの住民も気持ちよく生活できます。
管理会社を信頼しすぎていた事と
夏場の草の成長は半端でない事を学びました。
除草した大量のゴミを家内と車に乗せ、ようやく終了。
予定通り、ちょうどお昼時間です。
ずっと気になっていたアパート近くの「手打ちそば屋」へ寄り道しました。
おいしいそばに舌鼓。
家内と清掃して気づいた事や管理会社への連絡事項を確認しながらの食事でした。
青色専従者とのラップアップ（wrap-up）ですので、会議費として清算できます。
不動産管理会社の業務
今回の事もあり、改めて管理会社の業務はどんなものかおさらいしたいと思います。
一棟アパートに投資したら、それで終わりではありません。
購入した時点からアパートの管理という業務が始まります。
・管理方法
管理方法は大きく「一般管理」と「サブリース」の２つになります。
空室リスクを取りたくないなら「サブリース」契約を選択する事になります。
入居者と直接会う事もありません。
手数料は当然ながら、一般管理の方が安くなります。
目安は、このような感じです。
・一般管理委託：5～8％
・サブリース：5～20％
退室後の客付けが易い地域であれば家賃収入が多くなる一般管理でも良いでしょう。
サラリーマンのように主たる仕事を持っている方は、サブリースが適切だと私は考えます。
・業務
不動産管理会社の業務をおさらいです。
－入居者の管理
入居者からの家賃集金や苦情対応の他、入居者との契約更新や解約など契約対応です。
－建物の管理
定期的に巡回し建物に問題が生じていない事を確認し、消火器など期限内であるかなどを確認します。
退去後は部屋のクリーニング、修理などの手配もします。
実際の契約書内容
改めて、不動産管理会社との契約書を開いてみました。
「業務管理」の項には下記の業務が記載されています。
・入居者指導
・苦情処理
・監督官庁の検査立ち合い
・建物巡回
・付帯設備点検
・退去時立会い
清掃については、一言もありませんね。
契約時に清掃については月1万円で契約で請け負うと話はありました。
家賃収入を少なくしたくない事と、自宅から車で30分ほどの場所にある事、
なにより
オーナーであるため、時々は管理のための訪問するつもりでしたので、お断りしました。
管理会社には「西側」の写真を次回から追加する事を了解してもらいました。
winwinの関係になってほしいです。
所有するアパートについて
・購入価格 5,500万円
・銀行融資 3,500万円
・家賃 380万円
・ローン返済 170万円
・サブリース費用 50万円
税金を支払うと、年間130万円ほどが真のキャッシュとなります。
サブリース契約ですので2年毎の見直しとなりますが、近辺の築10年のアパートでもほぼ同額の家賃なので下落率は低いと考えています。
さいごに
不動産管理会社を信用しすぎない事
長く付き合うため、ウィンウィンになる関係を続けるよう心掛ける
夏場、清掃回数を増やす事
皆様のセミリタイアの成功を応援しています！
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