【太陽光発電投資】と【不動産投資】購入したらキャッシュフローが1.3倍も違った！！
はじめに
太陽光発電と不動産
どちらが利益が大きいのか？
どちらが自分に向いているのか？
太陽光発電、不動産、それぞれの販売会社がそれぞれの立場で2つを比較し、“儲け”や“メリット・デメリット”を紹介しています。
しかし
結局は自分の会社に都合の良い結論になってますよね。
2018年”不労所得”を手に入れるため
太陽光発電と不動産（新築アパート）へ投資しました。
中立的な立場で、実体験に基づく事業性（収益、儲け）について紹介いたします。
いずれの購入かで迷われている方の参考になると思います。
【もくじ】
はじめに結論：2つに投資してわかった事
＜太陽光発電＞
不動産に比べるとインカムゲイン目的の投資です。
所有中のキャッシュフローは大きいですが、購入と同時に資産価値は目減りしますので、大きな売却益は期待できません。
＜不動産（アパート・マンション）＞
主にキャピタルゲイン目的の投資と言えます。
月々の利益は太陽光発電に比べると大きくありません。
長期保有し継続的な収入を得る事、売却時の儲け（売却益）を期待した投資法のようです。
それぞれに同額の自己資金を投入しての結論です。
不動産は
家賃収入に対して融資の返済や税金その他手数料の支払いが発生し、利益（キャッシュフロー）は大きくありません。
同額の資金を投資した場合、不動産と比べ毎年1.3倍の利益が手元に残ります。
実例：キャッシュフロー
投資した実際の物件を基にキャッシュフローを説明します。
＜太陽光発電＞
購入価格が2,000万円の低圧太陽光発電の利回りが10％だった場合、売電収入は1年間で200万円です。
太陽光発電に限らず、不動産の投資には様々な税金や維持管理費用がかかります。
太陽光発電でかかる費用です。
①管理料（管理業者に依頼、保険込み）
②償却消費税（住宅の固定資産税に相当）
③固定資産税（土地の税金、賃貸の場合は不要）
④所得税
これらを差し引くと年間ざっくりと170万円ほどが残ります。
その他、ローンを組んでいる場合は、その分も考慮しないといけません。
＜不動産（6戸新築アパート）＞
太陽光発電と同額の2,000万円を自己資金に5,500万円のアパートを購入した場合。
利回り7％として、年間約380万円の家賃収入となります。
不動産にも同様に税金がかかります。
①管理費用（管理業者への支払い、サブリース契約費用）
②固定資産税（土地・建物）
③保険（火災、地震保険を10年一括支払い）
④融資支払い（10年固定で1％前後）
これらを計算すると、年間ざっくりと130万円ほどが残ります。
結果
同じ2,000万円を投資した場合
手元に残るキャッシュフローは太陽光発電が不動産（アパート）の1.3倍
物件毎に結果が違う事はいうまでもありません。
インカムゲイン（収入）を優先するのであれば、不動産より太陽光発電が有利だと体験上考えます。
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インカムゲイン・キャピタルゲイン
＜インカムゲイン＞
天候により売電収入は影響を受けます。
夏と冬の売電収入は約2倍の差。
それでも、1年を通して見るとこの4年間ほぼ同様な年収が得られています。
＜参照：2021年の太陽光発電利回り＞
また
不動産（アパート）経営のように空室リスクはなく、20年以上安定した収入が期待できます（20年間の買取り制度）。
メンテナンスや事務作業に保険対応を含め、全てを管理会社に委託できます。
投資家がやる事はweb監視システムで発電の状況を確認することぐらいです。
・不動産
不動産（アパート）はサブリース契約としています。
そのため太陽光発電と違い、毎月決まった収入が見込めます。
決まった収入があるとサラリーマン時代のような安堵感を覚えますね。
太陽光発電同様、毎月の振込みを確認する事が業務となります。
太陽光発電と違うのは敷地内の清掃です。
太陽光発電では管理費用として年数回の清掃や除草が費用に含まれています。
一方不動産の場合、管理費用には見回り点検は含まれていますが、敷地内の掃除（落ち葉回収など）は別途費用が必要です。
私は月に1回、アパート敷地内を30分ほどかけて清掃するようにしています。
サラリーマン同様に定額の収入が希望であれば、不動産が適してい ると言えます。
＜キャピタルゲイン＞
同じ不動産でも、もともと住宅地でない”山”や”休耕田”に太陽光発電所を設置するので、土地の価格が上昇する事は期待できません。
数年安定した売電収入の実績があれば、中古市場で取引されキャピタルゲインが期待できるかもしれません。
最近は中古物件市場が賑わっているようです。
・不動産（アパート）
アパートの場合、バブル崩壊のような未曾有の事態が発生しない限り、土地の価値は大きく目減りしません。
建物だけが経年劣化します。
数年後に売却した場合、不動産投資は大きなキャピタルゲインが期待できます。
メリット・デメリット
２つの特徴を簡単に説明します。
メリット：
＜太陽光＞
・消費税還付がある（2,000万円で200万円が受け取れる）
・20年間の固定買取り価格制度
・景気の変動は受けない
<不動産>
・団体信用保険で“万が一”の場合の家族のための保険となる
・キャピタルゲインが期待できる
デメリット：
＜太陽光＞
・天災の発生
パネル破損、発電停止、地震、台風、竜巻、水害、日射量不足など
・月々の収入は不安定
天候の影響を受け、シミュレーションと比べ売電収入の上下振幅が大きい
＜不動産＞
・不測の事態の発生
天災以外に空室リスク、修繕費用、リフォーム費用など
・仲介手数料
販売会社からの直接購入の場合は発生しない
・不動産取得税
5,500万円の物件で約60万円
おわりに
実際にそれぞれに投資した個人的な印象をまとめると
・長く保有し大きなリターンを期待するなら不動産
自分の投資スタイルが決まれば結論が出せますね。
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