【賃貸アパート投資】不動産購入にかかる”諸費用”は約８%、諸費用は金額交渉できますよ！
はじめに
一棟アパートや区分マンションなどの不動産を購入する際は、
物件価格以外に”諸費用”が発生します。
ほとんどの不動産販売会社で事前に見積もってもらえますので、事前に把握しておきましょう。
大体ですが、物件の８％だと言われています。
実際に所有する不動産（新築アパート5500万円）で具体的に説明しますね。
不動産投資の参考にしてください。
【もくじ】
諸費用の概算は8%
不動産を購入の際、物件価格は気にしますが”諸費用”も結構かかるんです。
購入前に見積もっておかないと
支払い時期に“えっ”となりかねません。
その不動産の”諸費用”は土地建物の全額比率で変動はしますが、
物件価格に7～8％と言われています。
5,000万円のアパートであれば、諸費用は400万円ぐらいですね。
条件により諸費用は違いますので、目安だけ覚えておけばよいと思います。
私の場合、”諸費用”は200万円ほどでした。
その秘密はこのあとお話しします。
諸費用の内訳（購入時）
トータルで投資する不動産の8%以上の”諸費用”がかかる事がわかりました。
ここでは、「購入時」と「購入後」に支払う諸費用について説明します。
以下の不動産用語（言葉）は覚える必要ありません。
ざっくりとしたイメージを持てればよいです。
・仲介手数料
最も高額な費用がかかる手数料です。
売主と買主の中に入り交渉事や事務手続きをするための費用らしいです。
一般的には“物件価格×3％＋6万円”で計算されます。
5,000万円のアパートであれば約160万円となりますね。
ただし、売主が不動産会社の場合必要ない場合もあります。
私の場合、不動産会社が売主だったため仲介手数料（約200万円）は必要ありませんでした。
そのおかげで、全体の諸費用をグッと少なくできました。
・登記費用
所有権移転登記（アパートを自分の所有にするため）と抵当権設定登記費用（銀行借り入れにかかる費用）があります。
所有権移転登記は 固定資産税評価額×1％
抵当権設定登記費用は 債権額×4％
司法書士報酬が発生しますが、交渉したら減額が可能でした。
お願いはしてみるものですね！
私の場合、60万円くらいでした。
登記手続きは自分でも可能ですが、非常に複雑らしいです。
・印紙代金
高額な契約を交わす場合に税金が発生します。
5,000万円～1億円未満であれば3万円です。
私の場合、3万円でした。
・事務手数料
融資を受けるときの事務手続きの費用です。
借入金額の１～3％前後です。
私の場合、なぜかは不明ですが非常に安く10万円くらいでした。
それでも、交渉にて半額にしてもらいました。
・火災保険料
銀行で融資受ける場合、保険はほぼ必須となります。
火災保険に入る事で、同時に地震保険にも加入できます。
自然災害の多い国ですので、未加入の選択肢はないと思います。
20年分、30年分の保険料を一括支払いもあるようです。
私の場合、10年分（地震保険5年付き)で56万円でした。
交渉で44万円にしてもらいました。
・固定資産税
不動産購入時、既に不動産会社が収めた固定資産税を日割りで清算します。
1月1日時点の所有者が支払う義務がありますので、年末に近いほど清算金は少なくなりますね。
・銀行手数料
不動産担保管理手数料などが該当します。
融資を受ける事によって、生命保険代わりとなる「団信：団体信用生命保険」に加入できます。
自分に万が一の事態が生じれば、残りのローンは免除され、残りのローン支払いはなくなります。
その場合、融資金利に0.1～0.2％上乗せされますが、それでも入っていた方が安心です。
諸費用の内訳（購入後）
・不動産取得税
購入して半年以上たってから、県税務署から請求書が届きます。
計算方法は次の通り。
土地は 物件の固定資産税評価額×1.5％
建物は 物件の固定資産税評価額×3％
私の場合、購入して9か月後に60万円の請求書が届きました。
分っていても、びっくりしますよ。
わすれてはいけない事！
これら諸費用はすべて「経費」にできます。
確定申告で忘れないようにしましょう。
おわりに
諸費用については、私のように交渉により減額してくれる事があります。
ためらわず、金額の交渉はした方が良いです。
諸費用ですが、見積もりより20万円ほど安くできました。
不動産投資を考えたら、まずは不動産会社が無料で開催しているセミナーにどんどん参加して、基礎知識を身につけましょう。
WEBセミナーもあるようです。
投資用アパートをお探しの方へ
私の購入した不動産会社であればご紹介できますので、お気軽に連絡ください。
はげみになります
