はじめに
不動産投資をしているサラリーマンです。
数件の物件を購入してきましたが、全て自己資金を準備しての投資です。
不動産投資をする多くの方が銀行から融資を受けて購入されています。
“レバレッジ”という言葉を使うことで何となく賢く投資した気持ちとなり、自己資金を使わず、中には頭金ゼロで投資されている人もいるようです。
本当にそれで大丈夫ですか？
追記
不動産収入で生活が可能となり、2019年早期退職できました。
【もくじ】
自己資金の目安は？
本やセミナーを通して業界の方が自己資金の目安について言われるのは、ずばり
物件価格の2割から3割
1500万円の物件であれば、300万円～450万円
5000万円の物件であれば、1000万円～1500万円
の自己資金が必要となります。
ここは最低限、抑えておくべき数字。
そもそも頭金ゼロの何が悪いの？
それは、リスクがつきまとうからです。
①空室率が想定以上に高くなった場合
②設備故障や劣化による修繕費が発生
③家賃滞納でキャッシュフローが悪化
これらが生じると、
家賃収入‐（ローン返済＋管理費用＋税金）
これに上記の費用や収入源が加わるため、キャッシュフローがマイナスとなり、
その支払いのために働く事になりかねません。
損益通算が適応できるとしても、不動産投資の目的が私には理解出ません。
つまり、
自己資金が多いほどローン返済は楽になり、不動産投資のキャッシュフローは改善する事になります。
そのため、私は不動産の自己資金は4割が適切だと考えています。
実際にその基準で投資しています。
新築なら特に問題になりませんが、築年数の経過した中古物件を購入した場合、①、②のリスクはかなり高いです。
同じセミナーに参加された方で、中古物件の購入直後から設備の故障が続き、持ち出しが多くなったため物件を手放し、新築アパートに投資すると言われた事が印象深かったです。
ごく最近まで、某メガバンクが年収に関係なく物件評価だけでフルローンを出していました。
自己資金がほぼなくとも数億円の融資が取れ、物件を買っている人が実際に多く存在していました。
新聞沙汰にもなったのでご存知だとおもいます。
不動産投資をして不労所得を得る目的だったのでしょうが、その中には、現在ローン返済額を減らすために、週末は自分のマンションのトイレ掃除をしていると報道されている方がいました。
この方は、マンションのトイレ掃除をしたくて投資した訳ではないと思うんです。
不動産経営からスタートし、一代で財産を作り上げたロバート・キヨサキ氏ですが、最初のアパートの購入時はご存知のようにほぼフルローンです。
しかし＜金持ち父さん貧乏父さん＞にあるように、資金を準備せず、フルローンでアパート経営を目指す事はリスクが高く勧めないと明確に書いています。
自己資金0円でアパートを購入できるの？
できます
ある不動産販売会社のHP広告を拝見させてもらいました。
・1800万円のアパートを頭金なしで購入
・35年ローン（2％）
この広告のなかでは、次のように説明しています。
◇毎月75,000円の収入、59,628円の銀行融資返済と12,000円の管理費を支払っても、3,372円が手元に残ります。
◇返済が終われば利益は格段に増えます。
なるほど、
自己資金なしでも儲かるんだと納得された方は要注意です！
35年のローンですよ。
金利は現在の低金利での条件です。
今後インフレになって金利が上がればどうなるでしょう？
キャッシュフローの3,372円は簡単にマイナスになり持ち出しになるとわかりますよね。
仮に35年間金利が上がらない場合でも（あり得ないとは思いますが）、35年内にエアコンの交換や外壁の劣化、その他備品の交換などが必ず生じます。
その費用は誰がだしますか？
それはオーナーのあなたです。
もうお分かりだと思いますが、不動産販売会社は、物件を売ることが商売ですので、購入後については、オーナーが返済で窮地に陥るなど興味はありません。
つまり、不動産会社の説明はある程度正しく否定はしません。
自己資金0円でも一棟アパートは購入できます。
ですが・・・
事業として成立するかとは別問題、ここが大事だと思うんです。
不動産投資は何のため
アパートやマンションを購入するのは、オーナーになりたいからじゃないですよね？
“安定収入”や“自由な時間”
を獲得するためではないでしょうか？
フルローンや十分な資金を準備せず、不動産経営を行う事で、
・支払いのためにお金を工面したり
・楽しむ時間を削り金利の安い銀行を探し続けたり
自分の貴重な時間を失う結果になってしまいます。
不動産投資のメリットは？
代表的なものを紹介します。
・年金対策
・生命保険（団体信用生命保険に加入）
・現物資産（実物がある安心感）
・相続税対策
公的年金は現在の試算より実際にはずいぶんと減額するだろうと考えています。
そのため、自分年金として、不動産に投資しています。
また、ローンを組み場合は団信（生命保険）に加入する事が義務付けられますが、
これに入る事で、ローン返済中に自分に万が一の事態が起きた場合、家族の負担がなくなります（残のローン返済が免除）。
そのため、生命保険変わりにもなります。
さいごに
自己資金の重要性については、理解いただいたと思います。
不動産の購入には、物件価格以外に登記費用や仲介手数料の“諸費用”も発生します。
物件毎に違いますが、5％以上になります。
5,000万円のアパートだと“諸費用”として300万円近く別途用意が必要。
購入する不動産の規模が大きい場合やマンションなど鉄骨構造の建物は、木造アパートに比べて更に購入諸費用は必要となりますのでご注意ください。
私は、新築アパートと低圧太陽光発電数基を昨年購入しました。
この記事を拝見頂いている皆様も、一日でも早く目標に到達される事をお祈りします。
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