｜はじめに
会社員でありながらアパート経営をしたいと思う方は、結構多いようです。
しかし、家賃収入からどれくらい税金が引かれるのかよくわかりません。
会社員ですが、一棟アパートを経営しています。
給与収入と家賃収入を合算した税金の計算を紹介します、参考にしてください。
【もくじ】
｜なぜアパート投資なの？
①管理会社に委託し運用手間が不要
②家賃収入からローンを返済可能
③家賃収入を自分年金にできる
このような理由でアパートに投資されているのではないでしょうか？
アパートを所有してみて、私には③が一番の魅力です。
給与のように決まった日に決まった額が振り込まれるのは、長く会社員をしている者には安心感があります。
また、私は10数年後に手放す事でキャピタルゲインを得る事も出口戦略として考えています。
｜家賃収入にかかる税金について
会社員は会社が源泉徴収し、代わりに税金の支払いをしてくれますので税金について考える事は必要ありません。
アパートを経営する個人事業者となるには、税金についてしっかり知識を持つことがいや応なく求められます。
家賃収入から引かれる税金は、
“所得税”と“住民税”です。
＜所得税＞
会社員がアパートを経営している場合の所得税については、
下記のような計算になります。
・家賃収入‐必要経費＝不動産所得
・不動産所得＋給与所得‐所得控除＝課税所得
・課税所得×税率＝税金
課税所得の税率については下記参照ください。
アパートの不動産所得が300万円、給与所得500万円で合算した所得が800万円を例に所得税を計算してみます。
（所得控除：給与所得で既に生命保険、医療費などの控除は含まれているので、0円で計算）
添付の課税所得一覧より課税所得800万円については税率23％、控除額636,000円です。
それらを当てはめ、
800万円×0.23‐636,000円＝974,000円
となります。
アパートを経営していて不動産所得が300万円で、給与所得が500万円の場合、約100万円が所得税として引かれる事になります。
確定申告する事で給与所得で既に引かれた所得税も合わせて再計算されます。
なので、確定申告した際そんなに取られません。
「減価償却費」や「青色申告控除」、更に事業に係る必要経費をしっかり積み上げると、所得税はマイナスとなる方が多いようです。
つまり、サラリーマンとして支払ってた税金が還付されます。
＜住民税＞
計算は厄介ですが、一般に所得金額の10％で算出します。
上記を例にすると、
800万円×10％＝80万円
となります。
＊この他、固定資産税や都市計画税もかかりますが、これらは家賃収入に関係ない税金です。アパート購入時に不動産に概算をお尋ねください。
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｜必要経費を積み上げる
税金の計算で出てきた“必要経費”について、見落としがないか見直しが必要です。
アパートを経営する事業者と会社員との大きな違いはこの経費の扱いの“幅”だと実感しています。
経費になるものは、減価償却費・固定資産税・アパートの火災保険・管理費・交通費・交際費・書籍・電話代などが有名です（所得税は経費にできません）。
その他、事業開始前に所有していた自動車を事業に使用する場合や自宅で開業した場合、自動車や自宅の電気や水道料金までも経費になります（按分（あんぶん）が必要）。
今年、妻を「青色事業専従者」として申請しました。更に経費が分厚くなるため、所得税は少なくですみます。
収益を上げるためには、収入を増やすか税金を減らす事になりますが、事業に関わる費用をいかに経費化できるかで収益が左右されますので、しっかり経費を考えなければなりません。
自動車の経費扱いについては以下の記事を参照
｜さいごに
・会社員がアパート投資した場合、税金は不動産所得＋給与所得の合算に対し税金がかかります。
・アパート投資をして新たな収入源を手に入れれば、人生を豊かにできます。
・投資するなら、早いに越した事はありません。
先ずは1歩、足を前に出す勇気！
