はじめに
不動産投資目的で「新築木造アパート」、「低圧太陽光発電」を所有して1年半となります。
不動産投資は購入がゴールではありません。
不動産投資で家賃収入や売電収入が発生すると、当然ながら納税義務も発生します。
税金を少なくするため、不動産経営に関する支出を経費として計上し、利益をなるべく圧縮させ節税する事を考えなくてなりません。
【記事は】
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｜節税のいろいろ
①青色申告
不動産投資の税金対策ではまず「控除」の活用からです。
白色申告は10万円だけですが、青色申告を行うと65万円の控除を受けられます。
確実に青色申告申請は行いましょう。
税務署で相談した事もありますが、アパート一棟（6戸）と太陽光発電２基であれば「事業的規模」とみなすとの事でした。
②法人の活用
「サラリーマン収入」と「不動産収入」の合計収入が1300万円もしくは所得が900万円以上であれば、法人としたほうが税金対策上はメリットがあります。
因みに、法人を作るのであれば初期費用のかからない「合同会社」が良いです。
③減価償却費
不動産投資したアパートは22年間、低圧太陽光発電であれば17年間かけて減価償却できます。
また不動産ように購入したパソコンは4年間で減価償却でき、経費として計上できます。
面倒だと思われる方にはいい方法があります。
青色申告をした個人事業主であれば、1個30万円未満の購入品であれば（少額減価償却資産と呼びます）、減価償却扱いをせず一括で経費化できます。
ただし、取得価額の合計300万円までです。
④開業前費用
サラリーマンの不動産投資は開業前から始まっています。
そのため準備のために使った費用は経費計上できますので、税金対策として活用する事をおすすめします。
どこまでさかのぼれるかのルールはないようですが、概ね1年前を基準にされた方が多いようです。
例を税理士に教えて頂きました。
・不動産投資に関する書籍
・名刺の印刷
・現地調査費（交通費など）
・不動産投資に関するセミナー費用
・事務経費（自宅を事務所にする場合、占有率で決める）
｜経費となるもの
① 減価償却費
経費化できる最も額の大きなものは、建物の減価償却費です（土地は含みません）。
木造アパートであれば22年かけ経費します。
建物の費用に減価償却率0.046をかけた費用を毎年、経費として計上できます。
自動車を購入した場合、その費用も減価償却費となります。軽自動車は4年、普通車は6年で経費化します。
② 税金（租税公課）
不動産に関する印紙税や登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税などです。不動産経営に自動車を使っているのであれば、自動車税や重量税なども経費として計上可能です。所得税や住民税は経費にはできませんので注意ください。
③ 損害保険料
火災保険、地震保険などが該当します。
④ 修繕費
建物の外壁塗装や雨漏りなどの修繕費用、給湯器など付属設備の修理のための費用は修繕費となります。
ただし、維持管理のための修繕が対象です。
⑤ 税理士への支払い
確定申告を税理士事務所に依頼する場合、その報酬は経費となります
⑥ 自動車
不動産に使う自動車の車検費用、ガソリン代は経費です。
⑦ セミナー費用
不動産投資に関する勉強のための費用は経費に計上できます。
不動産の情報収集は書籍や新聞、インターネットなどですね。
そのため、それらも経費となります。
⑧ ローン金利
融資を受けている場合、金利部分のみ経費化できます。
確定申告では「借入金利子」欄があります。
⑨ 交通費
現地調査など使用した電車代、バス代など交通費として計上できます。
⑩ 管理費
不動産の管理を管理会社に委託した場合の管理委託費です。
⑪ 通信費
管理会社など不動産に関する電話代、切手代、インターネットの費用も経費です。
⑫ 交際費
不動産会社や税理士、その他情報収集のための食事代は経費にできます。
⑬ 消耗品費
不動産に関わり使用する携帯電話、パソコン、印刷用紙なども経費とできます。
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｜気を付けること
経費として扱うには、
プライペートで使用する費用と、不動産に使用する経費とを線引きする必要があります。
領収書は用途がわかるように勘定科目ごとに保管する必要もあります。
電車など領収書がない場合、出金伝票（100円ショップで手に入ります）で記録を残すようにします。
｜経費と不動産投資を考える
税金対策は、経費をどのように積み上げるかが一番重要です。
非常に参考になった本があります。
個人事業主用に、税理士が書いた“経費で落とす！領収書がわかる本”に具体的に経費化できる実例が記載されていますので活用ください。
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