はじめに
サラリーマン大家を始めて1年が経ちました。
不動産投資の目的で
「新築木造アパート」1棟
「低圧太陽光発電」2基
を現在所有しています。
確定申告については、常に税金対策として“経費化”を念頭に置いて対応しています。
サラリーマンが不動産投資をする理由は”不労所得”が一番の理由だと思いますが、キャッシュフローは“税金対策”の手法で全く違ってきます。
この記事では、サラリーマンが不動産を購入した際の税金対策について紹介します。
あわせて課税対象所得についても紹介します。
｜4つの税金対策
①青色申告
不動産投資をするうえで税金対策として、まず「控除」をうまく活用しないといけません。
通常の白色申告は10万円だけですが、青色申告を行うと65万円の控除を受けられます。
結構この差は大きいです。
事前に管轄の税務署で相談しましたが、アパート一棟（6戸）と低圧太陽光発電2基の所有であれば、青色申告の対象（事業的規模）と理解してよいとの事でした。
②法人の活用
参加したセミナーの税理士の話では、法人税実効税率（所得税＋住民税）は33％ですので、サラリーマン収入と不動産収入の合計収入が”1300万円”もしくは”所得が900万円”以上であれば、法人がお得となるようです。
また、法人を作るのであれば、初期費用のあまりかからない”合同会社”がお勧めです。
③減価償却費
不動産投資したアパートは22年間、太陽光発電であれば17年間かけて減価償却できます。また購入したパソコンであれば4年間で減価償却でき、経費として計上できます。
面倒だと思われる方にはいい方法があります。
青色申告をした個人事業主であれば、1個30万円未満の購入品（少額減価償却資産といいます）であれば、減価償却扱いをせず一括で経費化できます。
ただし、取得価額の合計300万円までですので要注意。
開業前に購入していた自動車も、事業目的に使うのであれば、その時点からしっかり減価償却として扱えます。
下記の記事を参考にしてください。
④開業前費用
サラリーマンの不動産投資は開業前から始まっています。
そのために準備のために使った費用は経費計上できますので、税金対策として活用する事をおすすめします。
どこまでさかのぼれるかですが、調べた限りルールはないようです。
概ね1年前を基準にされた方が多かったです。
例を税理士に教えて頂きました。
・不動産投資に関する書籍
・名刺の印刷 ・現地調査費（交通費など）
・不動産投資に関するセミナー費用
・事務経費（自宅を事務所変わりに使う場合、占有率で決める）
（電車運賃は領収書をもらえないため、領収書変わりにメモを残すか、100円ショップで買える“出金伝票”で記録を残す事で領収書代わりに使えます）
｜課税対象所得
サラリーマンをしながら、不動産投資をする場合、2つの収入の「課税対象所得」に税金がかかります。
まず、サラリーマンであれば、会社から「給与所得の源泉徴収票」が届きます。
下記の4項目を見て下さい。
①支払金額
②給与所得控除後の金額
③所得控除の額の合計額
④源泉徴収税額
お店など個人事業者の”経費”にあたるものとして、サラリーマンは②給与所得控除が設けられています（収入で異なります。今年はさらに控除額は減額）。
その他の控除として、③所得控除があります。
つまり、課税対象所得は
①-②-③＝⑤
となります。
不動産投資など事業をやっている場合は、⑤に不動産事業の所得を足します。
その額に応じ税金が決まります（国税庁ＨＰから抜粋）。
|
課税される所得金額 |
税率 |
控除額 |
|
195万円以下 |
5％ |
0円 |
|
195万円を超え 330万円以下 |
10％ |
97,500円 |
|
330万円を超え 695万円以下 |
20％ |
427,500円 |
|
695万円を超え 900万円以下 |
23％ |
636,000円 |
|
900万円を超え 1,800万円以下 |
33％ |
1,536,000円 |
私の場合、サラリーマン所得との合算により、確定申告後に所得税が還付されました。
実際には損はしていませんが、ありがたい制度です。
｜経費と不動産投資を考える
税金対策は、経費をどのように積み上げるかが一番重要です。
非常に参考になった本があります。
税理士が書いた“経費で落とす！領収書がわかる本”に具体的に経費化できる実例が記載されていますので活用ください。
サラリーマンの方で、事業として不動産投資を目指したい方は“金持ち父さん貧乏父さん”シリーズをまずは読まれる事をお勧めします。
考え方がこれまでと違っていく自分に、ある時”ハッ”と気づかれると思います。
サラリーマンでありながら、不労所得の１つとして新築一棟アパート投資を決めて、1年半以上かけ、漸く一棟アパートを購入しました。
その間、不動産大手のアパート経営のシノケンのセミナーやベルテックスの不動産投資セミナーなどに参加し勉強させてもらいました。
不動産投資を考えている方は、まずは本やセミナーで、しっかり知識を身に着けてから購入ください。
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